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最近，醞釀(niang)多(duo)年(nian)的(de)《農(nong)村集(ji)體經濟組織法》終于出爐。

有一(yi)個條文值得注意：第三十(shi)九條 對符合國家規定(ding)的集體經營(ying)性建設用地，農村集體經濟組(zu)織(zhi)應當優(you)先用于保障(zhang)鄉(xiang)村產業發(fa)展和鄉(xiang)村建設，也可以依法通(tong)過出讓(rang)、出租等方式交由(you)單位或(huo)者個人有償使用。

法律里面很(hen)正式把出讓二字寫了進去(qu)。意味著(zhu)，集(ji)體經營(ying)性建設(she)用地全面放開(kai)入市(shi)的(de)信號，非(fei)常強烈。

作(zuo)為十年前(qian)報道(dao)土(tu)地改革的記(ji)者，我(wo)長期關注這個領域的變(bian)動，也為十多年來的小步試水而感到(dao)有(you)(you)些(xie)著(zhu)急。最近我(wo)也在和朋友的交(jiao)流中提(ti)到(dao)，盡早(zao)放開農村(cun)產(chan)權交(jiao)易，激活大量(liang)的沉睡資產(chan)，讓(rang)農民獲得財產(chan)性收入(ru)的原始積(ji)累，非常(chang)有(you)(you)利于挽救低迷(mi)的經濟形勢。

我找到了(le)農業(ye)農村(cun)(cun)產權(quan)流轉領域的(de)(de)中國龍頭(tou)企業(ye)土(tu)流網的(de)(de)CEO伍勇，還找了(le)若(ruo)干行業(ye)人士，和(he)他(ta)(ta)們交流看(kan)法。其中，伍勇同樣判斷新法意義重大(da)，并談(tan)到了(le)他(ta)(ta)的(de)(de)樂(le)觀預期，他(ta)(ta)認為(wei)有三個大(da)招接(jie)下來會釋放出來：第(di)一就(jiu)是農村(cun)(cun)土(tu)地(di)可抵押(ya)融資，第(di)二是集體經營性建設(she)用(yong)地(di)使用(yong)權(quan)同價同權(quan)直接(jie)入市全面放開，第(di)三就(jiu)是耕地(di)指(zhi)標和(he)糧食(shi)指(zhi)標在(zai)全國范圍內進行交易。

在伍勇(yong)看來，“這三(san)個大招會釋(shi)放(fang)巨大的(de)流動性，量(liang)級在100萬億，能解(jie)決我們(men)現在的(de)問題”。

一位投資(zi)人士也(ye)告訴我，這是無中生有的(de)(de)(de)貨幣創造(zao)(zao)過程，對于扭(niu)轉當前緊(jin)縮(suo)局面，意義重大。“存量(liang)更(geng)大的(de)(de)(de)農村(cun)土地的(de)(de)(de)抵(di)押和入(ru)市(shi)交易 可能成為(wei)新(xin)一輪信用擴張的(de)(de)(de)發動機 新(xin)的(de)(de)(de)抵(di)押品入(ru)市(shi) 就相當于新(xin)的(de)(de)(de)貨幣創造(zao)(zao)”。

商品房產權明(ming)晰，加入WTO融入世(shi)界產業鏈分(fen)工體系乃至(zhi)移動互聯網與科(ke)技浪潮(chao)，是普通人(ren)能獲益的三波浪潮(chao)，現在的農業沉睡資產全面放開(kai)入市，能擔(dan)得起第四波產業浪潮(chao)。

目前農(nong)村的(de)(de)各類土(tu)地都屬于“沉(chen)睡(shui)的(de)(de)資產”，農(nong)民無(wu)法把自(zi)己(ji)的(de)(de)農(nong)地變現或是(shi)(shi)抵押、融(rong)資，無(wu)法湊到進城生活的(de)(de)原始積累，只能(neng)淪為閑置資產，沉(chen)睡(shui)在村里，無(wu)人(ren)問(wen)津(jin)。同樣(yang)是(shi)(shi)占有(you)土(tu)地和房(fang)產，因為種(zhong)種(zhong)原因，農(nong)民的(de)(de)地和房(fang)，不能(neng)獲得(de)城市商品房(fang)同等權利。

不能(neng)(neng)賣(mai)的祖產，主打一個“老家有塊地”的心(xin)理(li)安慰作用，但不能(neng)(neng)變(bian)為鼓鼓囊囊的錢包。

激活農村產權，放開流通交易是(shi)大勢(shi)所趨(qu)，也(ye)是(shi)決(jue)策層(ceng)一(yi)直在(zai)探索的方向，過(guo)去比(bi)較謹慎但堅定，如今有可(ke)能會(hui)加快。一(yi)位業內(nei)人士和一(yi)些高層(ceng)管理(li)人士有過(guo)交流，他向我(wo)透(tou)露，有高層(ceng)談(tan)到，此前(qian)在(zai)農村土地(di)(di)同價同權入市上(shang)動作(zuo)緩慢，也(ye)是(shi)擔心增加土地(di)(di)供(gong)給，沖(chong)擊城市房地(di)(di)產。

“但現在(zai)已不(bu)存在(zai)這一(yi)擔憂，時機成熟了(le)”。能感受到有關(guan)方(fang)面有了(le)迫不(bu)及(ji)待的感覺。

據我了(le)解，此前(qian)有(you)長輩朋友們在川渝經(jing)營(ying)了(le)一片山林，多(duo)年來因(yin)為產(chan)權不明晰(xi)，并未(wei)搞經(jing)營(ying)性(xing)開發(fa)，但這一進程在去年迅速加快(kuai)(kuai)，產(chan)權得到確定，地方(fang)比(bi)較(jiao)急迫(po)地推著經(jing)營(ying)方(fang)快(kuai)(kuai)速上項(xiang)目出成果(guo)。也足見有(you)關(guan)方(fang)面要干事業(ye)的緊(jin)迫(po)感了(le)。

以前要(yao)么是不允許(xu)開發經(jing)營，要(yao)么就是走統一征收流程(cheng)，先從農村(cun)(cun)集(ji)體用地征收為(wei)國有，再經(jing)過(guo)地方行政機關統一招拍掛，由(you)無數地產商(shang)(shang)激烈競(jing)價(jia)才(cai)能購得土地，這種模式帶來的問題和局(ju)限我(wo)們都(dou)有所體會(hui)。如今，新法(fa)如果實施，村(cun)(cun)集(ji)體可自行出讓土地給產業公司，無需(xu)經(jing)中間商(shang)(shang)過(guo)一道手(shou)，更(geng)多利潤會(hui)留給村(cun)(cun)集(ji)體，變為(wei)收益(yi)權分配(pei)給每一個村(cun)(cun)民。

老百(bai)姓是(shi)不是(shi)只能(neng)住33層的墓(mu)碑式高容積(ji)率公寓樓(lou)？這一(yi)老舊(jiu)形態產品(pin)是(shi)香(xiang)港地產商的發明(ming)，居住品(pin)質實(shi)際(ji)較差(cha)，卻成為中國城市最普(pu)遍的景觀界面，黑壓壓一(yi)片墓(mu)碑樓(lou)，直到天際(ji)線，去過(guo)貴陽花果園的朋友可以談(tan)談(tan)體驗，我是(shi)感覺到不見天日(ri)的壓抑，現(xian)在成了領略高容積(ji)率鴿子籠的打卡景點了。

高(gao)樓(lou)層壓縮式居住，制造出了當下(xia)農村居住體(ti)驗（有院子有花園(yuan) 能(neng)停車）好于城市的倒掛現象。

如果農地產(chan)權可流通，一戶建和別墅、院(yuan)子，將會是中國住(zhu)房市場(chang)上新的(de)(de)供給形態，改(gai)善(shan)性需求會大(da)大(da)激發出(chu)來。這也符合當前提倡的(de)(de)滿足住(zhu)房改(gai)善(shan)型(xing)需求大(da)背景。

改(gai)革的方向，就是增加農民的財產(chan)性收入，讓以(yi)前的沉睡資(zi)(zi)產(chan)，可(ke)(ke)轉讓可(ke)(ke)融資(zi)(zi)。對于城市居(ju)民，則可(ke)(ke)以(yi)回鄉(xiang)擁有院子和花園。城鄉(xiang)資(zi)(zi)源雙向流通。

伍勇談到，此次新法里(li)，還有一(yi)條關鍵性法規，留了一(yi)個突破(po)口(kou)。

這是第(di)十七條有下列情形之一的，喪(sang)失農村集體經濟(ji)組織成員(yuan)身份：

（一(yi)）死亡；

（二）喪(sang)失中華(hua)人民共和(he)國國籍；

（三）已經(jing)取得其他農村集體(ti)經(jing)濟(ji)組織(zhi)成員身(shen)份；

（四）已(yi)經成(cheng)為公(gong)務員，但是(shi)聘任(ren)制公(gong)務員除外；

（五(wu)）法律法規(gui)和(he)農村集體經濟組織章程規(gui)定的其他(ta)情形(xing)。

因前款第(di)三(san)項、第(di)四項情形而(er)喪失農村(cun)(cun)集體經(jing)濟(ji)(ji)組(zu)織(zhi)成員身(shen)份的(de)，依照法律法規、國家有關規定和農村(cun)(cun)集體經(jing)濟(ji)(ji)組(zu)織(zhi)章程(cheng)，經(jing)與農村(cun)(cun)集體經(jing)濟(ji)(ji)組(zu)織(zhi)協(xie)商，可以(yi)在一定期限內保留其(qi)已經(jing)享有的(de)相關權益。

翻(fan)譯一下(xia)就是：雖(sui)然(ran)公(gong)務員按(an)規定會喪失農村(cun)土地(di)權(quan)益(yi)，但是經過協商和三分(fen)之二的表決(jue)，還是可以給公(gong)務員保留宅(zhai)基(ji)地(di)等土地(di)權(quan)益(yi)。

其實，這(zhe)個最有購買力的(de)群(qun)體，深藏在基因(yin)里(li)的(de)告(gao)老還鄉(xiang)夢、院子夢花園(yuan)夢，長期(qi)無法(fa)被滿(man)足。新法(fa)的(de)新條(tiao)款(kuan)，將可(ke)能為這(zhe)一(yi)群(qun)體回鄉(xiang)置產定居和(he)消費打開(kai)口(kou)子。讓(rang)朝氣蓬(peng)勃的(de)中老年(nian)人們為鄉(xiang)村(cun)注入一(yi)些朝氣。

院(yuan)子經(jing)濟(ji)，帶來的在地化消費是巨大(da)的，從設計裝修施工到園林樹(shu)木(mu)，搭建涼亭假山水池甚(shen)至(zhi)是游泳(yong)池，安裝光伏板、儲能，乃(nai)至(zhi)新能源汽車和充電樁，都是巨額的消費，一個(ge)回(hui)鄉生活(huo)的賢(xian)達，足(zu)以給(gei)多個(ge)村民提供就業(ye)機會，讓(rang)公務員(yuan)回(hui)村自愿花錢，效(xiao)果或許比push公務員(yuan)下鄉駐村更好(hao)。

讓(rang)資(zi)金下鄉，才(cai)能(neng)讓(rang)鄉下長(chang)期不值錢的東(dong)西變得值錢，才(cai)能(neng)給(gei)農村以更多投入(ru)和更好生活。

也能(neng)(neng)解(jie)決當前許多問題。國(guo)(guo)民(min)擠在(zai)鴿(ge)子(zi)(zi)籠(long)里生活(huo)，只會把人們的(de)(de)消費(fei)和生育給限制(zhi)死，消滅了生活(huo)的(de)(de)豐富性。而回歸院子(zi)(zi)生活(huo)，能(neng)(neng)堆放雜物，能(neng)(neng)在(zai)院子(zi)(zi)里修車(che)洗車(che)，做手(shou)工種(zhong)綠植養貓(mao)狗，能(neng)(neng)解(jie)除消費(fei)的(de)(de)枷鎖，對于中國(guo)(guo)成為(wei)消費(fei)大國(guo)(guo)的(de)(de)意義非常深遠(yuan)。住(zhu)鴿(ge)子(zi)(zi)籠(long)停(ting)車(che)難，老百姓連車(che)都不愿意買的(de)(de)，若能(neng)(neng)直接開車(che)入自家院子(zi)(zi)，這對于汽車(che)行業(ye)的(de)(de)提(ti)振也是巨(ju)大的(de)(de)。有個院子(zi)(zi)，連養孩子(zi)(zi)的(de)(de)動力(li)都會增加，是一個解(jie)決生育問題的(de)(de)可行方案。

不能交(jiao)(jiao)(jiao)易的(de)(de)東西(xi)就不值(zhi)錢(qian)，能交(jiao)(jiao)(jiao)易才能值(zhi)錢(qian)，真想對農(nong)民好，就得(de)讓農(nong)民手里(li)的(de)(de)東西(xi)變得(de)流動(dong)起(qi)來，這是(shi)(shi)樸素(su)的(de)(de)原理。伍勇估算，全部農(nong)村土地如(ru)果能逐步實現流轉交(jiao)(jiao)(jiao)易，全國會有100萬億資產釋(shi)放(fang)出來。重慶土交(jiao)(jiao)(jiao)所總經理熊儀俊在公(gong)開場合估算的(de)(de)口(kou)徑同樣是(shi)(shi)100萬億。

不(bu)過，當前能夠放(fang)開(kai)的(de)僅限(xian)(xian)于農村(cun)集體(ti)經營性建設(she)用地(di)(di)(di)，并不(bu)是宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)。現在(zai)(zai)各(ge)地(di)(di)(di)在(zai)(zai)推宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)換(huan)城(cheng)里的(de)住房(fang)，或是試點宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)跨村(cun)集體(ti)交易，幅度有(you)限(xian)(xian)。有(you)接近(jin)管理部(bu)門的(de)業(ye)內人(ren)士(shi)告(gao)訴我(wo)，宅(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)(di)(di)其實更(geng)應該作為第一(yi)步盡(jin)早放(fang)開(kai)，允許(xu)農民的(de)房(fang)子和(he)城(cheng)市商(shang)品(pin)房(fang)同價同權，自由買賣。

另外(wai)就是用于種糧食和作物的農(nong)地，這(zhe)一(yi)塊的思路是：小田變大(da)(da)田，農(nong)民(min)成(cheng)為“不在地主”或叫“不參與種植的股(gu)東(dong)”，大(da)(da)田交(jiao)給機械化規(gui)模化的大(da)(da)資金方來打理，生產效率(lv)提(ti)升，注入科技來提(ti)升產量降低病害，規(gui)模和科技紅利會讓農(nong)民(min)相比自己辛苦(ku)種地，能分到更多(duo)利潤(run)。

每畝(mu)土地投入也會大(da)大(da)增加，最終建(jian)(jian)成農業強國(guo)。按一(yi)畝(mu)地3000元(yuan)的投入標準，全國(guo)15億(yi)畝(mu)農田來算(suan)，這是一(yi)個(ge)四萬多億(yi)的超級大(da)基建(jian)(jian)。

對于農(nong)(nong)民(min)來(lai)說，伍勇估算，一旦入市交易，每(mei)戶能增(zeng)加(jia)幾十萬的可流通資產，又是一大筆貨幣注入到經濟(ji)體中，且(qie)非常有利于縮小(xiao)貧富差距，消(xiao)(xiao)弭城(cheng)鄉分割。同時，農(nong)(nong)民(min)消(xiao)(xiao)費力增(zeng)加(jia)，會帶(dai)動(dong)非常多行業起飛。

最終的(de)(de)(de)(de)格局會是，農(nong)村的(de)(de)(de)(de)土地分兩種性質(zhi)：農(nong)用地和建(jian)設用地，前者種糧食(shi)，搞規模化、科技化，告(gao)別低(di)(di)效率低(di)(di)收入的(de)(de)(de)(de)小農(nong)經濟(ji)。后者種房子、種院子，既滿足城(cheng)里人的(de)(de)(de)(de)院子夢，也為作為股東的(de)(de)(de)(de)農(nong)民(min)提供財產性收入。

最后，也為幫(bang)助我寫作本文的(de)土流網打個廣告，伍勇的(de)土流網在(zai)此前(qian)已經通過和杭州網商銀行(xing)的(de)合(he)作，給農(nong)民(min)放款了(le)數百(bai)億資金，其還在(zai)全國200個縣(xian)建立了(le)農(nong)村產權交(jiao)易中(zhong)心(xin)，對于(yu)城(cheng)鄉資源的(de)交(jiao)換占據(ju)了(le)先發地位，或許也會在(zai)此次產業變革中(zhong)實現關(guan)鍵卡位。

激活農村沉睡(shui)資產，扭(niu)轉通縮，已經刻不(bu)容緩(huan)了(le)。