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上周，格力(li)地(di)(di)產、冠城(cheng)大通先后官宣剝離房地(di)(di)產業務(wu)，股價應(ying)聲(sheng)大漲，似乎(hu)在為這些企業的(de)“識(shi)實務(wu)”而(er)擊(ji)掌。

盡早降杠桿、甩掉包袱，主動適應新趨勢，是他們逃(tao)離房地產行(xing)業的重要動機。

今年以來，至(zhi)少已有5家上市房企毅然“退房”。躲過房企暴雷潮之后，他(ta)們(men)著急斬斷(duan)潛(qian)在的風險。行業(ye)深度調整期里，房地(di)產業(ye)務已成各大公司(si)的業(ye)績拖累(lei)。

2023年，滬深、內地(di)在港上市房企凈利潤均值同比分別下(xia)降38.2%和(he)29.6%，滬深上市房企有4成以上虧(kui)(kui)損(sun)、港股房企虧(kui)(kui)損(sun)比例更(geng)是超過6成。

今年以來(lai)，行業仍(reng)未(wei)復蘇(su)。前5個(ge)月，全國房地產(chan)開(kai)發投資同比(bi)下降10.1%、開(kai)發房屋施工面積同比(bi)下降11.6%，唯商品房待售面積同比(bi)增長15.8%。

在(zai)漫長的季節里，上市房企們猶如踩著鋼絲繩跳舞。已陷入雷區的難以自拔，在(zai)岸邊的幸運(yun)兒，亦(yi)要安全脫(tuo)身。畢竟，盛宴(yan)過(guo)后，笙歌(ge)歸院落(luo)，燈火下樓臺。

退房潮起

在(zai)2023年克而瑞房(fang)企銷售百強榜單上，美的置業（03990.HK）以658.5億(yi)元銷售額位列第22位。

背靠家(jia)電巨頭美(mei)的(de)資本系及何氏家(jia)族，又在大灣區(qu)占據主場(chang)優勢，美(mei)的(de)置業(ye)成為民(min)營房企中，為數不多的(de)穩健派。

但，公司仍提(ti)出“退房(fang)”的(de)想法。6月23日，美(mei)(mei)的(de)置(zhi)業(ye)剝(bo)離(li)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)務擺(bai)上臺面，由控股股東美(mei)(mei)的(de)發展(zhan)（BVI）全面接(jie)手。

截至(zhi)去年(nian)底，公司擁有土儲建筑面(mian)積約2650萬平方米、319個物業開發項目，分別位于大灣區、長三角(jiao)等(deng)五大區域。

在今年(nian)3月(yue)舉行的業績會上，公司總裁郝恒樂就對外表示，今年(nian)是公司非常關鍵(jian)的一個(ge)起(qi)點(dian)，將聚焦業務(wu)結構優化。沒想到，房(fang)地產(chan)主業這(zhe)么快便成為(wei)棄(qi)子。

不是美的置業不努力，而是房(fang)子(zi)確實(shi)不太好賣了。2024年(nian)上半年(nian)，公司(si)實(shi)現合同(tong)(tong)銷售金額(e)202.1億元(yuan)、合約建筑面積177.3萬(wan)平方米(mi)，同(tong)(tong)比分別下降50.17%和44.70%。

美的置(zhi)業官(guan)宣“退房(fang)”后(hou)的一(yi)周(zhou)里，格力地產(chan)、冠城(cheng)大通（600067.SH）跟進(jin)，先后(hou)宣布剝離房(fang)地產(chan)業務。

格(ge)力(li)地產(chan)（600185.SH）重(zhong)組4年，至(zhi)今沒(mei)有完成，公司房地產(chan)主業近年只是消耗剩余(yu)土儲(chu)。此次擬置出的(de)上海、重(zhong)慶及(ji)三亞等(deng)三地業務規(gui)模相對較小。截至(zhi)2023年末，三地合計可供出售(shou)面積約22.59萬平方米。

自2014年(nian)起，格力地產(chan)涉足房地產(chan)業務，規模始終不大，公司更多的(de)精力放在多元(yuan)化轉(zhuan)型(xing)上。7月8日(ri)，剝離地產(chan)業務進入議事日(ri)程。

冠城(cheng)大通近(jin)乎一樣，港商韓國龍2002年(nian)(nian)入主后，主導電磁線和(he)房地產雙主業格(ge)局，但房地產業務規模停滯不前，擴張相對保(bao)守(shou)。最近(jin)幾年(nian)(nian)，基本(ben)在消耗庫(ku)存，去年(nian)(nian)末，可供出(chu)售面積約33.23萬平方米。7月(yue)10日晚，公司“退房”擺(bai)上(shang)臺面。

在此(ci)之(zhi)前，從破(po)產重整走(zou)出的山子高科(ke)（原銀(yin)億(yi)股份）、國資背景的華遠地產，均宣告剝離(li)地產業(ye)務，轉而尋(xun)求(qiu)更好的發展。

這些企業剝離地產業務，接盤方都是控(kong)股股東。

斷臂求生

多年前，王健林(lin)就嗅(xiu)到了房地產行(xing)業的風險。2017年，他與(yu)融創孫宏斌、富力張力的世紀交易(yi)，就是幫助萬(wan)達賣(mai)資(zi)產、降(jiang)負債(zhai)，淡化地產。

后萬通時代，萬通發展（600246.SH）在2017前后嘗試金(jin)(jin)融(rong)服務(wu)、泛海(hai)控股(gu)發力金(jin)(jin)融(rong)業務(wu)，已退(tui)市(shi)的中天金(jin)(jin)融(rong)，7年(nian)前就在盤算去地(di)產化(hua)。

以(yi)往(wang)傲嬌的(de)地產業務(wu)，為何紛紛成為企業棄(qi)子？

原因(yin)很簡單(dan)，房(fang)地產行業資(zi)金密(mi)集型(xing)特征(zheng)、房(fang)住(zhu)不(bu)炒的政(zheng)策定位，以及一(yi)波接一(yi)波的行業調整，樓市(shi)由賣(mai)方(fang)市(shi)場進入買方(fang)市(shi)場。

在這個周期(qi)里(li)，曾連(lian)續3年(nian)躋身(shen)千億房(fang)企的(de)美的(de)置業(ye)，盡可(ke)能維(wei)持(chi)健(jian)康的(de)財(cai)務狀(zhuang)況，并設法完成“三道紅線”的(de)考驗，但(dan)付(fu)出了極大代(dai)價。公(gong)司公(gong)告中稱，在保障財(cai)務健(jian)康的(de)同(tong)時，仍必須承擔(dan)沉重(zhong)負擔(dan)，以支持(chi)房(fang)地產(chan)開發業(ye)務。

2023年，公司合約銷售(shou)規模較(jiao)上年減少134億元(yuan)；實現營(ying)業收入735.65億元(yuan)，同(tong)比下(xia)降(jiang)0.09%，歸(gui)母凈利潤為9.14億元(yuan)，同(tong)比大降(jiang)47.08%。

從長遠來看，房地產市(shi)場未明顯好(hao)轉，如果(guo)不(bu)及時作出戰略性選(xuan)擇，風險難以(yi)預料。

在這(zhe)一(yi)點(dian)上(shang)，國企的敏銳感或許稍(shao)強一(yi)點(dian)。

4月底，老牌(pai)地(di)(di)(di)產(chan)商(shang)華(hua)遠地(di)(di)(di)產(chan)（600743.SH）宣布(bu)剝離地(di)(di)(di)產(chan)業務，令人唏噓(xu)。它曾在業內叱咤風(feng)云，亦在地(di)(di)(di)產(chan)黃金時(shi)代原地(di)(di)(di)踏步。近3年，公司(si)陷入泥(ni)潭(tan)，歸(gui)母(mu)凈利潤合計虧(kui)損(sun)約60.52億元。2023年末(mo)，公司(si)1年內到(dao)期非流動負債84.19億元，同(tong)期，在手貨(huo)幣資金僅22.57億元。

住宅大開發時代(dai)漸漸遠去，房地產業(ye)務漸漸成了(le)包(bao)袱(fu)。斷臂之后，非地產業(ye)務能否撐起公司(si)業(ye)績(ji)？

誰是下一家？

上市(shi)房企去地產化，無非(fei)兩(liang)大原因，一是業務結構由“重(zhong)”轉(zhuan)“輕”，借以實現企業轉(zhuan)型；另一方面通(tong)過轉(zhuan)讓房地產業務，降低負(fu)債(zhai)和減(jian)輕償債(zhai)壓(ya)力。

輕(qing)舟，就(jiu)能駛過萬重山(shan)？

首(shou)先，要面對(dui)的是企業收(shou)入規模大幅(fu)縮水。格力(li)地(di)(di)產、美的置業等，2023年(nian)地(di)(di)產業務收(shou)入所占比(bi)重在89.45%和超(chao)過(guo)97%，非地(di)(di)產業務收(shou)入比(bi)重甚小。

如果不(bu)追求(qiu)規模，物管(guan)、代建等(deng)業務，倒是可(ke)以(yi)為公司保障穩定的(de)現金流(liu)，但是，也(ye)有行業競爭的(de)風險。

以代建(jian)業(ye)務為例，很多上(shang)市(shi)房企早有布局(ju)，金地(di)(di)、龍湖、融創(chuang)、建(jian)業(ye)等龍盤虎踞，聲稱聚焦代建(jian)業(ye)務的(de)華遠地(di)(di)產，又有何優(you)勢？

“掏空”房地產主業(ye)之后，美的(de)置業(ye)保留了物管(guan)、商(shang)業(ye)、產業(ye)園等五大業(ye)務(wu)，現(xian)在(zai)能打的(de)只有(you)物管(guan)業(ye)務(wu)。2023年(nian)底，物管(guan)服(fu)務(wu)合約面積9032萬平方米，營(ying)業(ye)收入15.22億元(yuan)。這是企(qi)業(ye)轉(zhuan)型輕資產運營(ying)后最大的(de)業(ye)績支撐。

山子高科（000981.SZ）前身為(wei)(wei)銀億股(gu)份，早年(nian)為(wei)(wei)寧波地產一哥。公司(si)流動性危機爆發于2018年(nian)，在經歷(li)破產重整之(zhi)后，跨界新能源業務，房地產成為(wei)(wei)必須甩(shuai)掉的(de)包袱。

6月(yue)29日，山子(zi)高科將(jiang)子(zi)公司銀億地(di)產(chan)100%股權掛牌出售(shou)，盡管最終成(cheng)交價較(jiao)首次掛牌價降幅3成(cheng)以上，總算告別(bie)耕耘30年(nian)的房地(di)產(chan)業務。

2024年一季(ji)度，公司實現營收11.80億元(yuan)(yuan)、歸母凈利(li)潤4.58億元(yuan)(yuan)，這是(shi)歷(li)經連虧6年、 累計(ji)虧損近150億元(yuan)(yuan)后，再次扭虧為盈。

不過(guo)，房企轉型并不是一件(jian)容易的事。1年多前，榮(rong)豐控股（000668.SZ）官宣，曾斥(chi)資3.17億元向醫(yi)療器械行(xing)業(ye)的轉型失敗，不得不回歸房地產老本行(xing)。

隨著(zhu)行(xing)業(ye)洗牌加劇，上市房(fang)企銷售下滑和債務高企，可以預(yu)想(xiang)得到(dao)會有更多的(de)房(fang)企甩掉房(fang)地產(chan)拖累。

下一(yi)家，會(hui)是(shi)誰呢？