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擁有一塊(kuai)土地，為(wei)家人蓋一棟喜歡的兩層小(xiao)樓，是(shi)很多(duo)人的夢想(xiang)。

如今，在我(wo)國房地(di)產(chan)供需關系發生了根本性轉(zhuan)變(bian)的(de)大(da)背景(jing)下，地(di)產(chan)行業的(de)發展模(mo)式也(ye)面臨(lin)著(zhu)重(zhong)大(da)變(bian)革。

今年4月，浙江麗水率先試點“微小宅(zhai)地(di)”出(chu)讓(rang)，個人可(ke)以買地(di)建房(fang)，建成后可(ke)辦房(fang)產證可(ke)出(chu)售。并(bing)且已(yi)拿出(chu)一塊土地(di)當做“試驗田”面(mian)向(xiang)公(gong)眾(zhong)開放，買家可(ke)以自(zi)(zi)己買地(di)、自(zi)(zi)己設計、自(zi)(zi)己建房(fang)、自(zi)(zi)己入住、自(zi)(zi)己售賣。

這個(ge)模(mo)式一旦跑通(tong)和推(tui)廣(guang)，意味著(zhu)消費者可以繞(rao)過地產商，自(zi)建(jian)商品房。

更大的意義是，這個(ge)試(shi)點相(xiang)當于給(gei)出(chu)了一種市場(chang)上(shang)罕有的房(fang)地產供給(gei)，是在我國現行(xing)(xing)土(tu)地出(chu)讓(rang)制度、房(fang)地產供需模(mo)式下(xia)進(jin)行(xing)(xing)的一次新(xin)嘗試(shi)。

眾所周(zhou)知，房地產(chan)曾是(shi)拉動(dong)中國(guo)經(jing)濟的(de)重(zhong)要(yao)引(yin)擎(qing)，亦是(shi)地方財(cai)政(zheng)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)來源(yuan)。而如今，這個被(bei)稱為“周(zhou)期之母”的(de)行業(ye)，已(yi)經(jing)深度(du)下行，新一輪(lun)何時起勢尚未可知。

傳統(tong)的(de)地產商開發模式存(cun)在著高(gao)杠(gang)桿、高(gao)周轉、高(gao)金融屬(shu)性等(deng)頑疾(ji)，也給中國經濟造成(cheng)了一些(xie)不良(liang)(liang)的(de)影響。而“個(ge)人(ren)拿(na)地+自建商品房(fang)”的(de)自建房(fang)模式，不僅會受到(dao)人(ren)們的(de)喜愛，更可(ke)以(yi)成(cheng)為(wei)優化地方財政收入(ru)來源(yuan)的(de)良(liang)(liang)藥。

如今在各(ge)地(di)鄉村隨處可見的自建(jian)房(fang)，也許有機會成為房(fang)地(di)產業下一(yi)個周期的模式答案。

麗水模式

個(ge)人(ren)可(ke)以參(can)與到土地一級(ji)市場。

浙江麗水，又一(yi)次站(zhan)在了經濟改革的前(qian)沿(yan)陣地。

據(ju)財(cai)聯(lian)社、澎湃新(xin)聞等(deng)報道，今(jin)年4月份，該市蓮都區碧湖新(xin)城16畝低密地塊擬出讓，支(zhi)持“定制化”方案(an)，并已進行了意向征集。

不同以往，此次土(tu)地(di)出讓(rang)的(de)對象并非地(di)產開發商，而是面向大眾。可以單個業主拿地(di)，也(ye)可多人(ren)聯合競買(mai)，建成(cheng)后(hou)分別認領房(fang)屋，辦理(li)各(ge)自產權(quan)(quan)證，每套房(fang)子產權(quan)(quan)獨立。而且建成(cheng)后(hou)，可以通過二(er)手(shou)房(fang)轉讓(rang)方式(shi)出售(shou)給他(ta)人(ren)。

也就是(shi)說，在這個規則下(xia)可(ke)以有(you)單個“土豪”一(yi)(yi)人拿地(di)，也可(ke)以多(duo)人集資獲(huo)取土地(di)。而且建設(she)方式(shi)由業主(zhu)自主(zhu)協(xie)定，可(ke)以選擇(ze)保持原有(you)的兩戶布(bu)局，也可(ke)將(jiang)兩戶合并為(wei)一(yi)(yi)戶，自行(xing)設(she)計施工。

只要符合(he)規劃設計條件并通過審(shen)批(pi)，無論是戶(hu)型設計、室(shi)內裝修(xiu)，還是房屋風格、庭院(yuan)布局、景(jing)觀(guan)和內部構造等等，都全憑業主自己喜好定(ding)制。

而(er)且這塊(kuai)土地(di)并(bing)非邊(bian)角，而(er)是距離麗水市政府僅約10公里車程，位置(zhi)優越，所在(zai)的白橋區(qu)(qu)是碧(bi)湖(hu)新(xin)城的重要(yao)板塊(kuai)，也是“一脈三城”的重要(yao)聯結(jie)區(qu)(qu)域。出讓地(di)塊(kuai)共(gong)16畝，容積率控制在(zai)0.7-0.8之(zhi)間，明顯是為了低密度住(zhu)宅(zhai)建(jian)設所設置(zhi)。

目前，該(gai)地塊還在(zai)意向征集中，出讓時間(jian)未定。蓮都區(qu)自然(ran)(ran)資源和規(gui)劃分局將(jiang)在(zai)浙江省自然(ran)(ran)資源智慧(hui)交易(yi)服務平臺發布(bu)預申請信息(xi)，有意者(zhe)可繳納保證金進行提(ti)交預申請。

土地出讓公(gong)告發(fa)布(bu)后，已提交預申請的(de)業(ye)主可(ke)進行正式報名，成(cheng)功后參與競(jing)拍(pai)。更為(wei)關鍵的(de)是，參與競(jing)拍(pai)的(de)業(ye)主無戶籍限制(zhi)，多(duo)業(ye)主聯合沒有數量上(shang)限，每畝起拍(pai)價在200萬(wan)(wan)至300萬(wan)(wan)元，競(jing)拍(pai)成(cheng)功后無須(xu)通過成(cheng)立公(gong)司建房。

此前(qian)，開(kai)發(fa)商一(yi)直是(shi)我國(guo)住宅市場上的(de)主導者(zhe)，也(ye)是(shi)土(tu)地(di)出讓、房屋建設(she)的(de)總導演。但(dan)麗水的(de)改革，將(jiang)大面(mian)積(ji)的(de)土(tu)地(di)劃分(fen)為(wei)微型宅地(di)，大幅降低(di)了(le)投資門檻，使得個人(ren)(ren)可以(yi)參與到(dao)土(tu)地(di)一(yi)級市場。同時，也(ye)扭轉了(le)過往只有開(kai)放(fang)商購買土(tu)地(di)的(de)游戲潛(qian)規則(ze)，允許個人(ren)(ren)或組團拿地(di)。

這在以前都是(shi)不(bu)可想象的。

對比來看，個(ge)人集(ji)資買地建房會比從(cong)開發商(shang)手中買房價格低不少。8月(yue)31日(ri)，蓮(lian)都國投旗下地產(chan)公(gong)司以3.248億元(yuan)的(de)競得同在蓮(lian)都區白橋雙創中心總用地面積82445平方米的(de)土地，每平米不到4000元(yuan)。

如果按每(mei)(mei)平(ping)米4000元計算，出讓1.2畝(mu)（800㎡）的土地(di)(di)，共(gong)計320萬(wan)。組團(tuan)拿地(di)(di)，如果建(jian)設(she)一棟12層(ceng)(ceng)的小高層(ceng)(ceng)，每(mei)(mei)層(ceng)(ceng)4戶(hu)，共(gong)48戶(hu)，每(mei)(mei)戶(hu)均(jun)攤地(di)(di)價不到(dao) 7萬(wan)元。按80%土地(di)(di)利用率，每(mei)(mei)戶(hu)面積160平(ping)，加上各種建(jian)造成本，戶(hu)均(jun)可能不到(dao)30萬(wan)。

當前(qian)，碧湖房(fang)價(jia)不到8000元(yuan)/㎡，購買一套(tao)160平米的房(fang)子(zi)（毛坯）需要近130萬元(yuan)，而個人(ren)集資拿地(di)建房(fang)的成(cheng)本只有其1/4（理(li)論計(ji)算值，刨(bao)除各種稅費）。

這(zhe)也難怪，有網友直呼“這(zhe)是讓窮人也能聯合建小高層。”

二元局面

鄉村人均居住面積在持續增長(chang)。

房地(di)產短期看(kan)政策、中期看(kan)經濟、長期看(kan)人口。

“一戶建(jian)”模式試點的展(zhan)開(kai)，背后(hou)跟(gen)我國近二十年來(lai)人口(kou)大遷徙有著直(zhi)接(jie)關聯。

根據任澤平團隊的(de)研究，近十年來，隨著城鎮化率的(de)不斷提高，一二線等(deng)高能級城市(shi)常住(zhu)人口(kou)持(chi)續(xu)流入，五(wu)六線城市(shi)則呈現出人口(kou)持(chi)續(xu)流出的(de)情況。

2010年(nian)-2020年(nian)一線、二線城(cheng)市(shi)常(chang)住人口年(nian)均增長(chang)率分(fen)別為(wei)2.4%、2.7%，而同(tong)期五(wu)(wu)、六(liu)線城(cheng)市(shi)人口年(nian)均增長(chang)率為(wei)-0.4%、-0.8%。我(wo)國人口總體向(xiang)一二線集中，五(wu)(wu)六(liu)線城(cheng)市(shi)人口規模持續收縮(suo)。

而(er)且(qie)，經(jing)濟(ji)越(yue)是(shi)欠發(fa)達，產業(ye)空心(xin)化越(yue)嚴重(zhong)，越(yue)是(shi)無法將(jiang)人留下(xia)來(lai)。最典型的(de)(de)要(yao)屬位(wei)于東北(bei)的(de)(de)資源型和工業(ye)城(cheng)(cheng)市(shi)，綏(sui)化、齊齊哈爾和通化三個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)七普(pu)人口比六普(pu)均減少(shao)超過(guo)百萬，是(shi)我國人口流出最多的(de)(de)三個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)。

“煤城”鶴崗因資(zi)源(yuan)枯竭、人口(kou)不斷流(liu)出，房(fang)價僅(jin)有3000多/平方(fang)米，吸引(yin)了(le)不少大(da)城市青年前往。

相比21世紀頭十年，2010-2020年間(jian)，四(si)線城市人口(kou)流出個數比例從45%增至57%、五(wu)線城市從71%增至83%、六(liu)線城市從69%增至86%。

農村(cun)(cun)方面，人(ren)口(kou)的流出(chu)一直在(zai)持續。新世紀以來，我國鄉村(cun)(cun)人(ren)口(kou)數量從8億(yi)銳(rui)減至(zhi)5億(yi)以下(xia)，預測2030年將下(xia)降(jiang)至(zhi)4億(yi)，到(dao)2035年降(jiang)至(zhi)3.3 億(yi)，占比降(jiang)低至(zhi)約1/4，到(dao)2040年將降(jiang)至(zhi)3億(yi)，占比僅剩兩成。

國務院發展研究(jiu)中(zhong)(zhong)心旗下《中(zhong)(zhong)國發展觀察》在調研中(zhong)(zhong)發現，山西呂(lv)梁、孝(xiao)義下轄幾(ji)個村(cun)落在冬(dong)天(tian)因取暖不便，只剩幾(ji)戶(hu)老(lao)人獨(du)守空村(cun)。有(you)基層干部反映，“有(you)的(de)村(cun)一戶(hu)人都沒了， 村(cun)莊還(huan)在地圖上(shang)”。

因人(ren)口大量流(liu)失，鄉村(cun)(cun)大量土(tu)(tu)地(di)(di)空閑。人(ren)口雖然減少，但鄉村(cun)(cun)房屋(wu)面積卻在持續上升。第三次國土(tu)(tu)調查(cha)結果(guo)顯示，村(cun)(cun)莊(zhuang)建設(she)用地(di)(di)規模達3.29億畝，是城市(shi)（包括建制(zhi)鎮）用地(di)(di)的2.12 倍，人(ren)均村(cun)(cun)莊(zhuang)用地(di)(di)高達417㎡。

這些數據都意味著，鄉鎮(zhen)和低能級城市并不需要那么多高(gao)層住(zhu)宅。

從目前的(de)實際情況(kuang)來看，繼續吸引地產商投資(zi)建設高層住宅——尤其(qi)是在鄉鎮和低能級城(cheng)市，已(yi)經變得相當困難。在這種情況(kuang)下化(hua)整為零，向公(gong)眾出讓微型地塊，不(bu)失為一(yi)副(fu)良藥。

地產變革

自建(jian)房正在(zai)改變著房地產行業(ye)的發展(zhan)模式(shi)。

在(zai)日本(ben)，一直有“富人(ren)住(zhu)公寓，窮人(ren)住(zhu)別墅”的說(shuo)法。

所謂的(de)“一(yi)(yi)(yi)戶(hu)(hu)建”，即(ji)“一(yi)(yi)(yi)家(jia)一(yi)(yi)(yi)戶(hu)(hu)、一(yi)(yi)(yi)人一(yi)(yi)(yi)室(shi)”，源于(yu)日本的(de)獨立住(zhu)宅，類(lei)似于(yu)別墅(shu)概念，區(qu)別于(yu)我們(men)的(de)別墅(shu)有圍蔽的(de)物業(ye)管理(li)，而“一(yi)(yi)(yi)戶(hu)(hu)建”為(wei)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)自(zi)主(zhu)(zhu)(zhu)建設、自(zi)主(zhu)(zhu)(zhu)管理(li)，業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)自(zi)主(zhu)(zhu)(zhu)承擔定期檢(jian)查、房(fang)屋修繕(shan)、安全設施(shi)、垃(la)圾清運、植物養護等。

各類(lei)日本(ben)動畫片中，主角(jiao)們所(suo)住的房子(zi)都屬于(yu)一戶建，“美式(shi)大別墅”的情況也基本(ben)類(lei)似(si)。

在(zai)我國(guo)，“一戶(hu)建(jian)”率先在(zai)民營(ying)經濟較為(wei)發達(da)、居(ju)民富裕程度(du)較高的浙江(jiang)、廣東等地(di)的農村宅基地(di)上拔地(di)而(er)起。

尤其是浙江(jiang)農村(cun)，在“千村(cun)示范、萬村(cun)整治”（千萬工程）的推動下，農村(cun)面貌煥然一(yi)新(xin)，環境(jing)整治顯著(zhu)提升，20年來(lai)造(zao)就了大量的高水準鄉村(cun)建(jian)設(she)。

目(mu)前，浙江全省90%以上的村(cun)莊都(dou)達到了新(xin)時代美(mei)麗(li)鄉(xiang)村(cun)標準。千萬工程還(huan)被當(dang)做標桿(gan)被寫進今年的中(zhong)央一(yi)號文件，要(yao)求各地總結經驗，推(tui)廣(guang)學習，推(tui)進鄉(xiang)村(cun)振興戰略。

行走在浙江(jiang)的村莊，會看到一(yi)排(pai)排(pai)各(ge)具特(te)色(se)的別墅，或是(shi)江(jiang)南風韻，或是(shi)現(xian)代豪華(hua)，傳統意義上的鄉村已經被大(da)量徹底改造了。

“千萬工程”還榮(rong)(rong)膺(ying)聯(lian)合國(guo)最(zui)高環(huan)保榮(rong)(rong)譽“地球衛士(shi)獎(jiang)(jiang)”中(zhong)的(de)“激(ji)勵與行(xing)動”獎(jiang)(jiang)。聯(lian)合國(guo)副秘書長兼(jian)環(huan)境規(gui)劃署執行(xing)主(zhu)任索爾海姆(mu)表示：“我在浙江(jiang)浦江(jiang)和安吉看到(dao)的(de)，就是(shi)未(wei)來中(zhong)國(guo)的(de)模(mo)樣，是(shi)未(wei)來世界的(de)模(mo)樣。”

浙(zhe)江會(hui)通過多種措施幫(bang)助村民翻修房屋。比如在(zai)(zai)太湖源鎮青云村，村民選定民居風格，只需要出材(cai)料和人工費，在(zai)(zai)規劃、設(she)計、基(ji)礎設(she)施、監理方面都不用花錢。

金(jin)融支持方面，很多地(di)區的村民(min)都已經可(ke)以得(de)到來自正(zheng)規機(ji)構(gou)的低息建(jian)房貸款。

整(zheng)體(ti)上看，農民自(zi)建(jian)一幢毛坯(pi)房最低僅需數十萬元(yuan)(yuan)，而馬(ma)路(lu)對面(mian)一套四室(shi)的商品房可(ke)能就需要(yao)330萬元(yuan)(yuan)。

可以說，在(zai)各地鄉村，自建房(fang)正(zheng)在(zai)改變著(zhu)房(fang)地產(chan)行業的發展模(mo)式，甚至(zhi)可以稱作地產(chan)業的一次變革。

浙江杭州、麗(li)水(shui)的(de)(de)自建(jian)房模式，在長三角、珠三角地(di)(di)區(qu)具有廣(guang)泛(fan)的(de)(de)推廣(guang)意義，對于緩解地(di)(di)方(fang)財政(zheng)也(ye)有積極作用。“土地(di)(di)財政(zheng)”歷經(jing)二十余年發展，早已是(shi)地(di)(di)方(fang)政(zheng)府財政(zheng)收入的(de)(de)重要來源，但如(ru)今的(de)(de)情況正隨地(di)(di)產周(zhou)期的(de)(de)變(bian)化(hua)而變(bian)化(hua)。

隨機挑選東(dong)南西北中幾個(ge)樣板城(cheng)市的2023年財政(zheng)情況(kuang)，可窺一二：

浙江麗水一(yi)般公共(gong)財政預算收入186.1億(yi)元，一(yi)般公共(gong)財政支出653.7億(yi)元；

廣東(dong)云浮一般公共預算收入92.93億元，一般公共預算支出257.08億元；

甘肅天(tian)水(shui)一(yi)般公(gong)共預算收入46.34億元(yuan)，一(yi)般公(gong)共預算支出(chu)350.64億元(yuan)；

貴州(zhou)六盤(pan)水(shui)一(yi)般(ban)公(gong)共預算(suan)收入(ru)110.33億元(yuan)，一(yi)般(ban)公(gong)共預算(suan)支出341.06億元(yuan)。

這些地(di)方(fang)，大開(kai)發商不愿意來，小開(kai)發商沒實力，土(tu)地(di)收入并(bing)不穩定。這種背景下，如果重新(xin)整合(he)土(tu)地(di)資源并(bing)面(mian)向大眾出讓，或許對(dui)于改善局面(mian)會有所(suo)幫助。

寫在最后

多年來(lai)，我國土地出讓及地產市場均由(you)開發商主導。

但其實根據我國(guo)相(xiang)關法(fa)律法(fa)規，境內自然人、法(fa)人和其他組織（除法(fa)律、法(fa)規另有(you)規定外(wai)），均可申(shen)請參加國(guo)有(you)建(jian)設用地使(shi)用權招標(biao)拍賣掛牌(pai)出讓(rang)活動(dong)。

在(zai)新(xin)的地產(chan)(chan)變革期(qi)，“個(ge)人(ren)(ren)拿地-個(ge)人(ren)(ren)建房(fang)”將(jiang)有機會為土地和地產(chan)(chan)市場(chang)注(zhu)入新(xin)鮮活力。早在(zai)2022年3月，麗水蓮都(dou)區(qu)曾出讓(rang)(rang)1宗小體量宅(zhai)地，最終以1.01億元被自(zi)然人(ren)(ren)競得，加(jia)上(shang)此次(ci)的“微小宅(zhai)地”出讓(rang)(rang)試點，為“自(zi)建住宅(zhai)”時代打開(kai)了一扇窗戶。

近期，我國也(ye)提出，要加快構建房(fang)地產(chan)發展新模式(shi)，支持城(cheng)鄉居(ju)民多樣化改善(shan)性住房(fang)需求。充分賦予各城(cheng)市(shi)政府房(fang)地產(chan)市(shi)場調控(kong)自(zi)主(zhu)權，因城(cheng)施策。

或許伴(ban)隨著麗水模式的鋪開，新的地產周(zhou)期將以(yi)這種(zhong)方式徐(xu)徐(xu)展(zhan)開。