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陰(yin)霾密布的房地(di)產行業，迎來(lai)一波波重(zhong)磅(bang)利好。

中(zhong)央(yang)政治局(ju)會議指出(chu)，要(yao)促進房(fang)地產市(shi)場止(zhi)跌回穩；央(yang)行表示，要(yao)將(jiang)降低(di)存量房(fang)貸(dai)利(li)率和統一(yi)房(fang)貸(dai)最低(di)首付(fu)比例；證(zheng)監會引導上(shang)市(shi)公司出(chu)臺市(shi)值管理對策，長期(qi)破凈公司應當披露估(gu)值提升計(ji)劃(hua)。

過(guo)去很長(chang)時間(jian)里，地產(chan)(chan)板(ban)塊一(yi)直是破凈(jing)的(de)重(zhong)災區。隨(sui)著大批房(fang)企(qi)暴雷，股(gu)價遭到(dao)重(zhong)創，超60支地產(chan)(chan)股(gu)“破凈(jing)”，退市的(de)更是不一(yi)而足。

利好(hao)政策的刺(ci)激之(zhi)下，資本市場(chang)中房地產上市公(gong)司股價紛紛大漲。

企業重組層面，許多大型民營房企亟(ji)待“白衣騎士”輸血救場，也確實有(you)人(ren)開始行動(dong)了。

9月20日收盤，中(zhong)國(guo)奧(ao)園(yuan)公(gong)告，中(zhong)東投資(zi)集(ji)團Multi Gold Group Limited將成為公(gong)司新(xin)的戰(zhan)略投資(zi)方，并取代郭梓文(wen)成為第一(yi)大股東。中(zhong)國(guo)奧(ao)園(yuan)久旱逢甘(gan)霖，次日股價一(yi)度飆升140%。

這(zhe)是繼萬達(da)集團引入由太盟(meng)、中信、阿布扎(zha)比投資(zi)局、穆巴達(da)拉投資(zi)公司等組成的財團后，今年(nian)第二家被中東資(zi)本投資(zi)“抄(chao)底”的房(fang)企。

除了外資(zi)(zi)，各地國(guo)資(zi)(zi)對困難房企伸出援(yuan)手，實力雄(xiong)厚的險(xian)資(zi)(zi)也(ye)下場購(gou)入(ru)多個項目，退隱多年的煤老板們也(ye)重新殺了回(hui)來，就(jiu)連貝(bei)殼也(ye)開始親(qin)自買地挺(ting)進住宅開發領域。

不僅(jin)在資本市(shi)場，在房地(di)產地(di)產市(shi)場隱隱的躁動體現更多方面。

中東土豪現身

救(jiu)萬達，盤奧園。

繼石油煉化、新(xin)能源汽車、文娛、新(xin)科技等領域后，精明的中(zhong)東(dong)土豪又瞄準了中(zhong)國(guo)地產業。

萬(wan)達和(he)奧園率先(xian)被中東資本裝進“購物車(che)”。根據中國奧園公告，創始人郭梓(zi)文控制的(de)Ace Rise計劃(hua)將(jiang)6.22億股轉讓給Multi Gold。完成(cheng)后(hou)，Multi Gold將(jiang)擁有中國奧園16.48%的(de)股份(fen)，郭梓(zi)文下(xia)滑至16.38%。Multi Gold將(jiang)成(cheng)為最大單一股東，郭梓(zi)文失去控股股東位(wei)置。

1996年(nian)(nian)，郭梓文聯手胞弟創辦中(zhong)國奧園(yuan)，公司在地(di)產(chan)業黃金期的余暉(hui)中(zhong)（2019年(nian)(nian)）銷售額首(shou)次突破千億元，2020年(nian)(nian)增長至1330億元，但到次年(nian)(nian)10月(yue)正式“暴雷(lei)”。

此后(hou)，公司進入債務重組(zu)階段，并通過發行新股、美元債、可轉(zhuan)債、永(yong)續債等方案，再次“續命”。境(jing)外(wai)債重組(zu)后(hou)，其凈資(zi)產增厚(hou)313.5億元，財(cai)務狀況得到改善。

但(dan)當(dang)前的(de)中國奧園仍(reng)是(shi)風(feng)雨飄(piao)搖，得益(yi)于債(zhai)務重組，上(shang)半年(nian)(nian)凈利潤(run)高達223.12億(yi)元，但(dan)剔除重組收(shou)益(yi)，仍(reng)是(shi)虧(kui)損。截(jie)至上(shang)半年(nian)(nian)末，有(you)(you)息(xi)債(zhai)務仍(reng)有(you)(you)762億(yi)元，其(qi)中534億(yi)元將(jiang)在一年(nian)(nian)內到期。總資(zi)產1886億(yi)元，而負債(zhai)總額則有(you)(you)1904億(yi)元，還是(shi)資(zi)不抵債(zhai)的(de)狀(zhuang)態(tai)。

在(zai)當前地(di)產(chan)業整體承壓(ya)的(de)情況下(xia)，奧(ao)園無法獨(du)善其(qi)身，曾經的(de)千(qian)億(yi)房企幾乎已(yi)無法自我造血。今年前8月，奧(ao)園全口徑銷售額僅(jin)有63億(yi)元(yuan)，同比下(xia)滑33%，排在(zai)第84名。賬(zhang)上現金(jin)僅(jin)剩16億(yi)元(yuan)，受限資金(jin)23.18億(yi)元(yuan)。

此(ci)番引入中(zhong)東戰投，奧園可謂絕處逢(feng)生。

Multi Gold來自(zi)阿(a)聯酋(qiu)，但(dan)其僅有一個實際(ji)擁有人Alobeidli，他在(zai)科技、房地(di)產及戰略(lve)咨詢等(deng)領(ling)域擁有二十多年的經驗。在(zai)中國奧園官網上，郭梓文已將董(dong)事會主席的位置讓于Alobeidli。

蹊(xi)蹺的(de)是，至今奧園并未公布該(gai)交易的(de)具體(ti)價格和方案。外(wai)界猜測可能是賣價過(guo)低，影響股價。

按9月20日(ri)收盤價(jia)計算，中國奧園市值4.5億(yi)港(gang)元，買下16.48%的(de)股(gu)權僅需(xu)要(yao)7400多萬(wan)港(gang)元，即(ji)便溢價(jia)一(yi)(yi)倍，也只需(xu)約(yue)1.5億(yi)港(gang)元。過去多少(shao)年(nian)的(de)時間里，要(yao)想(xiang)以如此低的(de)代價(jia)控(kong)股(gu)一(yi)(yi)家曾經的(de)千億(yi)房(fang)企，絕(jue)對(dui)是件不可想(xiang)象的(de)事情。

中國奧園此次增加“中東”資(zi)本(ben)的(de)成分，目的(de)也很(hen)明確(que)，就(jiu)是(shi)想通過Alobeidli的(de)社會資(zi)源，結識更(geng)多的(de)中東資(zi)本(ben)以(yi)“為公司引入(ru)潛(qian)在(zai)投資(zi)人(ren)”，徹底起死回生。

相比奧園的神秘，萬(wan)(wan)達則是(shi)實打實的巨(ju)資(zi)入(ru)場。今年3月(yue)，萬(wan)(wan)達商管獲得兩家(jia)中(zhong)東投(tou)資(zi)機構阿布扎比投(tou)資(zi)局、穆巴達拉(la)投(tou)資(zi)公司與太盟投(tou)資(zi)、中(zhong)信(xin)資(zi)本、ARES組成的財團共(gong)計600億的注資(zi)。

代(dai)價是(shi)，王健林失(shi)去珠海萬達商管的絕對控制權，持股(gu)比例下降至40%，財(cai)團合計持股(gu)60%。

回報(bao)是，萬(wan)達商管上市對賭(du)警報(bao)解(jie)除，流動(dong)性危(wei)機(ji)大幅緩解(jie)，老王終(zhong)于(yu)能長舒(shu)一(yi)口氣。

近一年來，萬達商(shang)管所持股權頻遭凍結和出售，甚至還將北京的(de)總(zong)部也(ye)賣掉了，萬達電影的(de)實控權也(ye)轉讓給柯利明。危(wei)機之下的(de)萬達亟需輸血，但(dan)代價就是王健林(lin)的(de)控股權最終旁落。

國資險資狂買

民營(ying)房企全面退(tui)潮。

在(zai)這(zhe)輪地(di)(di)產抄底潮中，地(di)(di)方國資和(he)實力(li)雄厚的險資承擔起(qi)主力(li)軍的角色。

據(ju)不(bu)完全(quan)統計，年內已至少有9家險企接連出(chu)(chu)手，共接盤(pan)13個不(bu)動產項目(mu)。這其(qi)中，新華保險更是三度出(chu)(chu)手接盤(pan)萬達旗下(xia)資產。

9月(yue)24日，南(nan)京萬達茂項目易(yi)手，大連萬達商(shang)管退出，新股東為(wei)坤華（天(tian)津）股權*資合(he)伙企業（有限合(he)伙）。

該公司正是(shi)由新(xin)華保險聯合(he)中金資(zi)(zi)本(ben)打造的(de)百(bai)億級投資(zi)(zi)基(ji)金，新(xin)華保險作(zuo)為(wei)LP出資(zi)(zi)99.99億元，中金資(zi)(zi)本(ben)作(zuo)為(wei)GP認購100萬(wan)元。這(zhe)支基(ji)金成為(wei)新(xin)華保險抄(chao)底不(bu)動(dong)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的(de)排(pai)頭(tou)兵。

此(ci)前的4月和7月，萬(wan)達(da)(da)集團北京總部——北京萬(wan)達(da)(da)廣場(chang)實業有限(xian)公(gong)司和煙臺芝罘萬(wan)達(da)(da)廣場(chang)有限(xian)公(gong)司先后賣給坤(kun)華(hua)股(gu)權*資。

趕來(lai)紓困的還有(you)陽(yang)光人壽、大家(jia)保險等。今年5月底和(he)7月初，陽(yang)光人壽通過(guo)蘇州聯(lian)商(shang)陸號商(shang)管(guan)公司購入合肥萬達廣(guang)(guang)場和(he)東莞厚街(jie)萬達廣(guang)(guang)場；去年9月，大家(jia)保險攜手橫琴人壽投資上海(hai)的周(zhou)浦萬達廣(guang)(guang)場。

險資出(chu)手的(de)(de)另(ling)一大項目(mu)則是北京的(de)(de)頤堤港(gang)二(er)期(qi)，該項目(mu)起(qi)初由遠(yuan)洋(yang)集(ji)團(tuan)和(he)太古共(gong)同操盤，預計總投資230億元。但隨著遠(yuan)洋(yang)集(ji)團(tuan)幾近擱淺，國壽甚至直接將其所(suo)持(chi)遠(yuan)洋(yang)股權的(de)(de)價值清零。

考慮到(dao)頤堤(di)港(gang)的規模(mo)和體(ti)量，賣(mai)出變現(xian)也不失(shi)為一個合理的選擇。6月7日，中國人壽、太(tai)古地(di)產(chan)分別(bie)出資31億元、9億元接手頤堤(di)港(gang)二(er)期(qi)64.79%的股權及相關債權。

只是(shi)該(gai)項目凈資產值估價84億元，本次交易價格相當于打了七(qi)折(zhe)，但在如今(jin)的(de)(de)(de)市場行業下(xia)，能夠出手(shou)已是(shi)難得。接(jie)手(shou)的(de)(de)(de)國壽和(he)太古(gu)地產，一個(ge)是(shi)遠洋集(ji)團(tuan)的(de)(de)(de)第一大股東，一個(ge)則是(shi)該(gai)項目的(de)(de)(de)長期投資方，在大股東的(de)(de)(de)支持下(xia)，遠洋翻盤還有(you)機會(hui)。

此外(wai)，財大氣(qi)粗的平安(an)，購入了北京麗澤金融商務區部分地塊；收購鶴山合(he)能、維龍蓬江、安(an)華維龍（西咸新區）倉儲服務三家公司；并(bing)對上海東(dong)方萬國等四個產業園(yuan)新增出資。

友(you)邦人壽一(yi)口氣以(yi)24億元收購了(le)北(bei)京CBD的(de)凱德·星貿(mao)項(xiang)目控股權(quan)，這是友(you)邦在北(bei)京首個直接投資的(de)地(di)產項(xiang)目。

梳理起來看，險資收(shou)購(gou)的標的沒有住宅項目，均為處于一二(er)線城市的寫字樓、物(wu)流園、購(gou)物(wu)中心等出(chu)租型物(wu)業，這些項目和險資追(zhui)求長(chang)期(qi)穩定(ding)收(shou)益的特征(zheng)相符合。

國(guo)資亦是此輪整合(he)受困房企的主(zhu)角，典型的案(an)例包括珠海國(guo)資入主(zhu)世榮兆業、衢州國(guo)資掌(zhang)舵(duo)新湖(hu)中(zhong)寶、湖(hu)北國(guo)資進駐三湘印象等案(an)例。

收購金額最大的(de)要屬新湖(hu)中(zhong)寶的(de)重組(zu)。去年2月開始，衢州國資旗下(xia)兩(liang)家投資基金先后出資22.7億元及30億元，共計收購新湖(hu)中(zhong)寶28.54%的(de)股權，成(cheng)為新的(de)話(hua)事人。

新湖(hu)系由前浙江首富黃偉創立(li)，靠倒賣股(gu)*認(ren)購證(zheng)完成原始積累后，黃偉在(zai)期(qi)*、證(zheng)*等金融(rong)領域風生水起，后又整合湘財證(zheng)*，成為大智(zhi)慧(hui)第二(er)大股(gu)東，并在(zai)地產界(jie)嶄露頭角(jiao)。

但隨著(zhu)地產(chan)(chan)行情急速下挫，公(gong)司信托(tuo)理財產(chan)(chan)品暴(bao)雷(lei)，又陷入新疆礦(kuang)產(chan)(chan)股權糾紛，新湖系搖搖欲(yu)墜，黃(huang)偉坦言(yan)：“礦(kuang)拿回來大(da)家的錢才有著(zhu)落，拿不回來可能我都要破產(chan)(chan)。”

歸入衢(qu)州(zhou)國資后(hou)，新湖中寶更(geng)名為衢(qu)州(zhou)發展，總部遷往衢(qu)州(zhou)市。繼(ji)續存量地產業務的(de)同時(shi)，還大力(li)發展科技制(zhi)造、金融服(fu)務等。

可以預見的是，民營(ying)地產(chan)還會繼續(xu)退(tui)潮，而國資(zi)(zi)、大型險資(zi)(zi)未來還將(jiang)繼續(xu)加快(kuai)收編(bian)步伐。

煤老板、中介和神秘人

民間資本抄底下場。

客廳俯瞰(kan)浦江(jiang)，位(wei)居上海CBD核心正(zheng)濱(bin)江(jiang)，與東方明珠(zhu)、金茂(mao)大廈為(wei)鄰(lin)，中糧海景壹號被稱為(wei)毫不輸(shu)于湯臣(chen)一(yi)品的絕版豪(hao)宅。

該項目原由大悅城旗(qi)下上(shang)海(hai)(hai)鵬利置(zhi)業持有，但在(zai)去年(nian)11月，大悅城以41.42億(yi)元將(jiang)這塊核(he)心資產轉(zhuan)售給上(shang)海(hai)(hai)邕鵬實業。

邕(yong)鵬實(shi)業背后的大佬(lao)則是內蒙古(gu)(gu)知(zhi)名的煤(mei)老板劉滿世，現年已經75歲(sui)的他(ta)，憑借煤(mei)炭起(qi)家，2012年問鼎內蒙古(gu)(gu)首富(fu)。

由其控制的滿世集(ji)團是一家集(ji)能(neng)源、運銷、地產(chan)(chan)、文旅、食品等產(chan)(chan)業的多(duo)元化企業，現(xian)有六座(zuo)大(da)型煤礦，年產(chan)(chan)銷動力煤2000多(duo)萬噸。

近兩年(nian)，由(you)于天然氣、煤(mei)炭等資源(yuan)價格走高(gao)，煤(mei)企(qi)利潤(run)豐厚，退隱(yin)多年(nian)的(de)煤(mei)老板們又開(kai)始(shi)在北(bei)上等一線城市頻繁掃樓。

據說，去年10月，以28億元收(shou)購原屬金茂的(de)北(bei)京威斯汀大(da)飯店的(de)神秘(mi)人，也(ye)是陜(shan)西的(de)一位煤(mei)老(lao)板。

去年，北京(jing)房山(shan)(shan)區(qu)拱(gong)辰(chen)街(jie)道幾塊地皮吸(xi)引了山(shan)(shan)西煤老板的注意，山(shan)(shan)西金匯海最(zui)終以15.1億(yi)元擊敗中海、龍湖、華潤將(jiang)其攬至麾下(xia)。

金匯海由山西金泉能源集團(tuan)全資持有，背后站的是山西煤老板溫(wen)秋貴，屬于介休(xiu)溫(wen)氏(shi)家族。公司旗下(xia)擁有4家煤礦，年產主焦煤210萬噸，動力(li)煤90萬噸。

拿下該項目后，溫秋貴又拉來了華潤(run)置地、山(shan)東新首富信發鋁業的張剛，共同開發京熙潤(run)府(fu)。

煤老(lao)板之外，貝殼以中介身(shen)份親自下(xia)場買地(di)操(cao)盤住宅項目，算是給(gei)持續低迷的樓市扔(reng)下(xia)了(le)一顆深水炸(zha)彈。

貝(bei)殼躬身入局土地(di)(di)市場(chang)早已(yi)是摩拳擦掌，勢在必得。9月20日，貝(bei)好家置(zhi)業以10.76億元(yuan)競得成(cheng)都錦江區金融城三期H12地(di)(di)塊(kuai)，樓面(mian)價高(gao)達(da)2.73萬元(yuan)/㎡，溢價率42.19%，一舉(ju)成(cheng)為成(cheng)都新單(dan)價“地(di)(di)王”。

去年7月12日(ri)，彭永東給(gei)貝殼全體員(yuan)工發布了一封公開信，指出貝殼的業務(wu)要從(cong)一體兩翼拓(tuo)展為一體三翼，即在主體經紀(ji)業務(wu)和(he)兩翼（惠居(ju)租房、家(jia)裝家(jia)居(ju)）之上，再增加住宅開發業務(wu)。

熟稔(ren)地產(chan)經(jing)紀業務，擁有海量(liang)“一手真實數據”，貝殼親自下場操盤(pan)被市場看做地產(chan)升溫的風向(xiang)標(biao)。

從以中介為根(gen)基，長期做開發(fa)商(shang)渠(qu)道(dao)的貝(bei)殼(ke)，轉身(shen)做起甲(jia)方，貝(bei)殼(ke)的邏(luo)輯是(shi)，依托(tuo)海量大數據和售賣渠(qu)道(dao)，以C2M模(mo)式設計產品。

這種方式(shi)，打破了以往開發商(shang)標準化大規模復制擴張的(de)路徑，在地產(chan)業走向存量時代，能夠更加(jia)貼(tie)近(jin)用(yong)戶需求(qiu)，不失為一(yi)種大膽的(de)創新。

而且(qie)，貝(bei)殼(ke)擁有如此龐大(da)的真實交易數(shu)據，且(qie)具備線上線下一體化(hua)及(ji)強(qiang)大(da)的營銷(xiao)團(tuan)隊。在中央提出要推動構建房地產發展新模式的背景下，貝(bei)殼(ke)下場的時間點(dian)卡得很準。

寫在最后

占據龐大金(jin)融(rong)資(zi)產(chan)，牽動綿長的(de)產(chan)業鏈，影(ying)響(xiang)國家經濟發(fa)展，又(you)是居民家庭財富支柱，房地產(chan)的(de)重(zhong)要性毋庸置疑。

只是，房地(di)產大類資(zi)產的周期性(xing)過于重、過于長，很多民營企業在周期下行時期無(wu)力支撐。

資(zi)(zi)本會在自(zi)認為合適的(de)時機進行買入或賣出，價格(ge)可能會很貴，也可能會超級便(bian)宜，這(zhe)(zhe)就(jiu)是市場(chang)。自(zi)去年開始，嘉(jia)里(li)建設、香港置地、鐵(tie)獅門等外資(zi)(zi)投資(zi)(zi)深圳房(fang)地產項目(mu)，中(zhong)東(dong)資(zi)(zi)本開始入局，摩(mo)根(gen)大通在二(er)級市場(chang)抄底碧桂園，國資(zi)(zi)、險資(zi)(zi)、煤(mei)老(lao)板、中(zhong)介、神秘資(zi)(zi)金紛紛抄底。可以(yi)說，這(zhe)(zhe)些(xie)價格(ge)相(xiang)比此前高位時已經低到塵埃里(li)。

與此同時，中央(yang)層面明確提(ti)出要促進(jin)房地(di)產(chan)市場(chang)止跌回穩。一系列(lie)動作都(dou)昭示出，地(di)產(chan)見底的信號已(yi)經非常(chang)強(qiang)烈。

供需關系的根本性(xing)改變決定了(le)，房地(di)產不(bu)可(ke)能再重(zhong)演過去的狂熱。但眼(yan)下這些已(yi)經(jing)抄(chao)底的資本不(bu)論(lun)是外資、國資還(huan)是煤老板(ban)，成功(gong)的概率已(yi)經(jing)相當大了(le)。