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2022年(nian)的(de)(de)地產(chan)行業(ye)尤為(wei)艱難，土地和商品(pin)房成(cheng)交(jiao)量明顯下滑，許多房企(qi)的(de)(de)業(ye)績都(dou)呈現(xian)收縮態勢。

不過(guo)，今年以來(lai)房地產市場似乎出(chu)現企穩信號(hao)。國家統(tong)計局(ju)數據顯示，今年1~2月全國商品房銷售面積和銷售額的下跌幅度明(ming)顯收窄，住宅銷售額增長(chang)了3.5%。

形勢之下(xia)，穩中增長、穿(chuan)越周(zhou)期已經(jing)成為所有房企的首要發展命題，這時候就要把(ba)握“三重法則”：

先尋求(qiu)穩定(ding)性(xing)，再順應確定(ding)性(xing)的趨勢(shi)獲得(de)新動能，然后挖掘新的增長(chang)性(xing)。

房(fang)企隊(dui)伍(wu)中(zhong)，不(bu)乏(fa)在這“三性”頗有建(jian)樹的(de)(de)選手，從而保持(chi)穩(wen)健發展態勢(shi)。被當做“示范房(fang)企”的(de)(de)新城(cheng)控股(gu)，就(jiu)是(shi)其中(zhong)一(yi)個典(dian)型。3月(yue)31日，新城(cheng)控股(gu)發布2022年度(du)財報(bao)顯示，去年實現營(ying)收(shou)1154.57億元，歸(gui)屬于上市公司股(gu)東的(de)(de)凈利(li)潤13.94億元，整(zheng)體(ti)毛利(li)率保持(chi)穩(wen)定(ding)(ding)為(wei)20.03%，現金(jin)流穩(wen)定(ding)(ding)且充沛，同時商業運營(ying)總收(shou)入首(shou)次(ci)破百(bai)億。

無(wu)疑(yi)，立足(zu)“住宅+商(shang)業(ye)”雙輪驅動的基本盤，新城(cheng)控股在行業(ye)調整之時穩步發展，2023年將(jiang)輕裝(zhuang)上陣。

對于其他房企而言(yan)，又(you)該如何穩住基本盤？如何尋找新的(de)增長點？弄清楚這些問題對于行(xing)業來說極具價值啟示。

守住財務穩(wen)健性

未來房地產市場是(shi)否(fou)會持續回暖，仍(reng)然有很多未知數。不(bu)過，從監管層到市場面都有一條清晰路徑，就是(shi)穩字(zi)當頭。

如何保持住房企基(ji)本面(mian)的穩固呢？對于(yu)一(yi)家房企而言(yan)，現金流是生(sheng)命線。如果現金流足夠安全和健(jian)康，那么就能夠保持穩健(jian)和持續經(jing)營。

拿新城(cheng)控股(gu)來說，財報顯示截至(zhi)2022年底(di)公司在手現金余額314.63億(yi)元，較為充裕；經(jing)營性現金流(liu)凈額為145.35億(yi)元，連(lian)續(xu)五年為正，這(zhe)也讓新城(cheng)控股(gu)能夠(gou)做到：

手(shou)中有糧，心(xin)中不慌(huang)。

現金流安全且健(jian)康的(de)背后(hou)，其(qi)實關鍵(jian)是要把握住(zhu)“底線思維”，也就是要有防患于未然的(de)前瞻眼光和(he)危機意識。

如今，高額債務(wu)(wu)帶來的(de)(de)現金流斷裂，往往成為壓倒房企的(de)(de)最后一根稻(dao)草。事實上(shang)(shang)，債務(wu)(wu)并非當(dang)下形成的(de)(de)，而是過去粗放式發(fa)展下長期累積的(de)(de)。這也給所(suo)有(you)房企敲響(xiang)警鐘，需要在債務(wu)(wu)上(shang)(shang)守住底線。

從(cong)整(zheng)個房(fang)企隊(dui)伍(wu)來看，新城(cheng)控(kong)股(gu)在促(cu)進債務結(jie)構的持續(xu)優化上，表現得(de)較為積極。截至2022年底，公(gong)司期(qi)末(mo)融資余額(e)為712.70億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比(bi)壓降(jiang)185.97億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，有息(xi)負債水(shui)平保持低位。此外，公(gong)司合聯營權益(yi)有息(xi)負債降(jiang)至60.62億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，較2022年半年度(du)繼續(xu)壓降(jiang)30.82億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。2022年，公(gong)司已償還境內外公(gong)開市場(chang)債券127.91億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

優化(hua)債務屬于(yu)節流，還(huan)需要開源才能保證現金流的安全和健康，也就是提升回(hui)款和優化(hua)融資。

2022年，新城控股聚焦“有回(hui)款(kuan)(kuan)的銷售、有歸集的銷售”，實現回(hui)款(kuan)(kuan)金額1329億元(yuan)，回(hui)款(kuan)(kuan)率(lv)115%，回(hui)款(kuan)(kuan)率(lv)、歸集率(lv)均位于(yu)行業前列。

另外，新城控(kong)股還保持著融資(zi)(zi)渠道(dao)的暢(chang)通(tong)，比(bi)如去(qu)年5月(yue)(yue)通(tong)過首(shou)單(dan)房企(qi)信用風(feng)險緩釋憑證，發(fa)行了(le)10億元中期票(piao)(piao)據；6月(yue)(yue)發(fa)行了(le)金額為1億美元的優(you)先綠色票(piao)(piao)據，也是(shi)當時(shi)房企(qi)首(shou)筆無增信措施的美元債；12月(yue)(yue)公(gong)司150億元中票(piao)(piao)注冊(ce)額度正式獲批，同(tong)時(shi)獲得多家銀行意向授信額度。整體(ti)上，2022年公(gong)司平均融資(zi)(zi)成本(ben)為6.52%，同(tong)比(bi)下降(jiang)0.05個(ge)百分點。

另外，新城控股吾(wu)悅廣場經營性物業貸也(ye)在持續落地，近期還公(gong)布了80億定增計劃，其中24億元用于補(bu)充流(liu)動資金。

透(tou)過新城控股在財務上的穩健性(xing)，其(qi)實能夠發現(xian)：

守住(zhu)底線，就是守住(zhu)了安全。穩住(zhu)財務，就能穩住(zhu)基本盤(pan)。

加碼確定性(xing)的(de)“商業大勢”

很(hen)多房企穩住(zhu)了財務生命線，但依然苦(ku)惱。因為當(dang)下住(zhu)宅市場已經進入下行周(zhou)期，房企發展(zhan)動能開始(shi)減弱。

此時(shi)，房企正積(ji)極(ji)入(ru)局(ju)新(xin)的(de)領域(yu)，為(wei)自身注入(ru)新(xin)的(de)動能。在眾多領域(yu)中(zhong)，商業運營(ying)往往能提(ti)供穩定且充沛(pei)的(de)現金(jin)流(liu)入(ru)，從而提(ti)升房企經營(ying)實(shi)力降(jiang)低市場(chang)風險。

中(zhong)指研(yan)究(jiu)院發布的(de)《2023中(zhong)國商業地產百強(qiang)企業研(yan)究(jiu)報告》顯示(shi)，商業地產百強(qiang)代(dai)表企業經(jing)營性(xing)物業持有及(ji)運(yun)營面積(ji)均值(zhi)為483.8萬(wan)平(ping)方米，同比(bi)增長9.6%，租(zu)金及(ji)運(yun)營服務(wu)收入(ru)均值(zhi)為29.0億(yi)元，同比(bi)增長6.3%。

入局商(shang)業運營的房(fang)企不在(zai)少(shao)數，但很多(duo)往(wang)往(wang)陷入了一個誤區(qu)，就是仍然局限在(zai)關注空間、招商(shang)和(he)客流的傳(chuan)統(tong)思維里(li)，忽略(lve)了業主、用戶的服(fu)務體驗，結果在(zai)商(shang)業運營的業績上表現不佳。

也有一些(xie)房企在(zai)轉變(bian)思(si)路，探索從(cong)空(kong)間運營(ying)到用(yong)戶運營(ying)、從(cong)招商(shang)思(si)維(wei)到經營(ying)思(si)維(wei)、從(cong)客流營(ying)造到用(yong)戶服(fu)務的(de)轉變(bian)，新城控股就在(zai)構建以(yi)用(yong)戶為核心，滿足業主(zhu)、商(shang)家、用(yong)戶和商(shang)管等多(duo)方價(jia)值訴求的(de)新型價(jia)值關系。

真正錨定和滿足市(shi)場(chang)(chang)多方(fang)角色的(de)真實(shi)需求，市(shi)場(chang)(chang)也會給予正向的(de)回(hui)饋。財報顯示，2022年新城控股實(shi)現商(shang)業運營總收入(ru)達到100.06億元，同比增長(chang)15.82%。此外，截至報告(gao)期末吾悅廣場(chang)(chang)開業面積達1319.74萬(wan)平方(fang)米，出(chu)租率(lv)達95.13%。商(shang)業物(wu)業出(chu)租及(ji)管理毛(mao)利(li)率(lv)較高，商(shang)管毛(mao)利(li)占公司整體毛(mao)利(li)占比繼續提升。

△吾悅廣(guang)場

與此同時，新(xin)(xin)城控(kong)股還堅持“輕重并舉”的雙(shuang)輪驅動2.0戰略(lve)，不斷擴大商業在(zai)(zai)管規模。截至3月(yue)25日，新(xin)(xin)城控(kong)股開業、在(zai)(zai)建及擬建吾悅廣場總數量已達(da)到198座，進駐(zhu)全國141個城市。

多家研究機(ji)(ji)構報告顯示，在2023年消費復(fu)蘇的預期(qi)下，商業地產領域(yu)將(jiang)迎來發展機(ji)(ji)會(hui)。當(dang)然，抓(zhua)住機(ji)(ji)會(hui)的關(guan)鍵是提(ti)升企業經(jing)營(ying)和項目運營(ying)水平，在鞏固基本盤的同時(shi)實現有質量的增長。

基于(yu)對當下商業地產行業格局及用戶需求分析(xi)，2023年新城商業會正式啟動深度運營(ying)戰(zhan)略模式升(sheng)級，以(yi)用戶思維為根(gen)本，通過(guo)數據賦能，組織更加豐富和(he)匹配用戶需求的商業內容，提高吾(wu)悅(yue)廣場(chang)服(fu)務能力和(he)經營(ying)坪效，實現(xian)吾(wu)悅(yue)廣場(chang)更大價值(zhi)。

以人為本的商業，才能(neng)真正獲得確定性的發展動能(neng)。

通往未來的(de)“增(zeng)長階梯”

往后(hou)看，房企在穩住財務線(xian)、獲得(de)確定(ding)性(xing)的發展動能后(hou)，能否(fou)持續挖掘增(zeng)長點，關鍵在于(yu)能否(fou)跟社(she)會(hui)保持同(tong)頻。

管理學大師德魯克認為，企業(ye)的本質是為社(she)會(hui)解決問題，一個社(she)會(hui)問題就是一個商(shang)業(ye)機會(hui)。

對于購房者(zhe)而言，能否保交(jiao)樓是(shi)最基本的社(she)會(hui)性問(wen)題。

2022年(nian)，“保交付”成為全社會關注(zhu)的話題，交房難不僅嚴重影響了購房者的生(sheng)活，也降低了房企在他們心(xin)目中的品(pin)牌價值和信心(xin)。

此時此刻(ke)，信(xin)心比黃金重要(yao)。購房(fang)者(zhe)對(dui)房(fang)企(qi)有了信(xin)心，房(fang)企(qi)也(ye)就增(zeng)加了持(chi)續(xu)增(zeng)長的可能。

國家其(qi)實已經出(chu)臺多項政策要求“保交樓、穩民生”，但還是(shi)需要房(fang)企自身做出(chu)更多的努力。

在(zai)穩住財務線，并且通(tong)過商業運營(ying)(ying)獲得發展動能的同時，新城控股也在(zai)積極響應國家“保(bao)(bao)交(jiao)樓、穩民(min)生”要求，將“保(bao)(bao)交(jiao)付(fu)”工作列為公(gong)(gong)司(si)運營(ying)(ying)管理的重中(zhong)之重，將資源盡全(quan)力向保(bao)(bao)交(jiao)付(fu)項目傾斜。2022年全(quan)年，公(gong)(gong)司(si)已組織交(jiao)付(fu)13.1萬套物(wu)業。

在開(kai)發板(ban)塊(kuai)，2023年新城(cheng)控股將圍(wei)繞“保交(jiao)付、守價值、筑能力(li)、創未來(lai)”的經營方針，全力(li)以赴完成保交(jiao)付目標(biao)。

除了保交(jiao)付，對(dui)于房(fang)企而(er)言(yan)“綠色發展”也是面向未來的增長階梯。

未來幾十年，“雙碳戰略”將在(zai)社(she)會面上(shang)掀起“綠色大(da)勢”。包括(kuo)房企在(zai)內(nei)的(de)所有企業(ye)都(dou)應該深耕“綠色發展”，踐行社(she)會責任的(de)同(tong)時(shi)也能夠挖掘新的(de)增長點(dian)。

在(zai)此進程(cheng)中，能夠看(kan)到(dao)新城(cheng)控股的密集身影。3月(yue)31日，新城(cheng)控股發(fa)布《2022年(nian)(nian)可持續發(fa)展(zhan)報(bao)告》顯示，其在(zai)2022年(nian)(nian)推出“新藍行動”以實現綠(lv)(lv)色低碳的發(fa)展(zhan)戰略，綠(lv)(lv)色建(jian)(jian)材供(gong)應(ying)商占比達51%，截(jie)至2022年(nian)(nian)底在(zai)建(jian)(jian)及(ji)新建(jian)(jian)商業項(xiang)目(mu)及(ji)住宅項(xiang)目(mu)綠(lv)(lv)建(jian)(jian)覆蓋(gai)率(lv)達100%。

△超低(di)能耗(hao)商(shang)業綜合(he)體天津(jin)寶(bao)坻吾悅廣場(chang)（效果圖）

就(jiu)(jiu)當下(xia)來看，房地(di)產行業(ye)(ye)依然是(shi)“國民(min)經濟支(zhi)柱產業(ye)(ye)”，不過，這并非意味著所有房企就(jiu)(jiu)能安(an)穩地(di)穿越周期。

在急劇(ju)變革之時，行業里的馬太(tai)效應將不斷加劇(ju)，強(qiang)者(zhe)(zhe)恒強(qiang)弱(ruo)者(zhe)(zhe)愈弱(ruo)。如新城控(kong)股一般，在穩定性、確(que)定性和增(zeng)長性上都(dou)有建(jian)樹的選手(shou)，或將留(liu)在競爭場內(nei)，穩健穿越周期。