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2021年(nian)，潘(pan)石(shi)(shi)屹把SOHO中國(guo)賣給(gei)了黑石(shi)(shi)集團(tuan)，而原(yuan)本被其稱為(wei)“永遠不能銷售(shou)的兩(liang)個(ge)項(xiang)目”—外灘SOHO和(he)望京(jing)SOHO，一并被黑石(shi)(shi)集團(tuan)收入囊中。當(dang)時，SOHO中國(guo)的收購價格為(wei)每股(gu)5港元(yuan)，總(zong)額236.58億港元(yuan)（約30.48億美元(yuan)），較一年(nian)之前的價格，相當(dang)于(yu)打了8.3折。

低價出售，SOHO中國(guo)在地產商業的撤(che)退，令外界(jie)唏噓(xu)不已，但置身于當前，“跑(pao)”得快著實是一門本事。

上海市(shi)內(nei)環(huan)內(nei)一個名為(wei)嘉寧(ning)國際廣場的甲級寫字樓，可(ke)售(shou)面積約31788平方米(mi)(mi)，2015年買入時成本單(dan)價(jia)約5.2萬元/平方米(mi)(mi)，目(mu)前該項目(mu)的擬出讓價(jia)格，僅為(wei)開價(jia)4萬元/平方米(mi)(mi)…

深圳，前海一(yi)央企(qi)開發寫字樓(lou)，原(yuan)備(bei)案價約8.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，一(yi)清盤房(fang)源(yuan)折(zhe)后單價約5.8萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米；寶安核心區域一(yi)寫字樓(lou)5折(zhe)左右出售，備(bei)案價約6萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米，現售價低至(zhi)3.2萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米…

賣不(bu)(bu)好賣，租也不(bu)(bu)好租，我(wo)國的寫字樓市場(chang)在結束(shu)了(le)疫情(qing)帶來的重創后似乎并沒有恢復活力(li)。

01

空置率“壓垮”業主？

對于(yu)有擴張需求的(de)(de)企業(ye)(ye)來(lai)講，今(jin)年落戶高檔寫字樓是(shi)個不(bu)錯的(de)(de)選擇，可在降(jiang)價、降(jiang)租的(de)(de)趨勢(shi)下，寫字樓的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)們盡是(shi)一片(pian)哀嚎之聲(sheng)。

以深圳(zhen)(zhen)為例，戴德梁行數據顯示(shi)，上(shang)半(ban)年(nian)(nian)，深圳(zhen)(zhen)全(quan)市(shi)甲級(ji)寫字(zi)樓(lou)平均(jun)租金繼續延續下行走勢(shi)，半(ban)年(nian)(nian)下降(jiang)3.0%至每月每平米(mi)197.5元，對比2018年(nian)(nian)的(de)歷史高點已然下調28.6%。而從寫字(zi)樓(lou)的(de)價格走勢(shi)來看，深圳(zhen)(zhen)甲級(ji)寫字(zi)樓(lou)的(de)平均(jun)租金已經差不(bu)多回到了2013年(nian)(nian)的(de)水(shui)平。

其他一線城市的情況也大(da)致如此。仲量聯行(xing)報告顯示，上(shang)海二季度(du)中(zhong)央商務區租(zu)金(jin)環(huan)比(bi)下跌(die)1.7%，非中(zhong)央商務區租(zu)金(jin)環(huan)比(bi)下跌(die)2.0%；截至今年6月(yue)底，杭州甲級(ji)(ji)辦(ban)公樓(lou)平均凈租(zu)金(jin)為(wei)138.9元每平方米(mi)每月(yue)，環(huan)比(bi)下降了0.7%，乙級(ji)(ji)辦(ban)公樓(lou)租(zu)金(jin)為(wei)105.2元每平方米(mi)每月(yue)，環(huan)比(bi)下降0.8%。

7月(yue)份，上海(hai)延(yan)安西路太平(ping)(ping)洋企業中心一套244.7平(ping)(ping)方米(mi)的寫(xie)字(zi)樓，從(cong)4月(yue)份放租已經幾次下調租金，日租從(cong)4.5元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)下調至1.62元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，月(yue)租金從(cong)26000元(yuan)/月(yue)降至12000元(yuan)/月(yue)。

一面降低租(zu)金，吸納(na)更多的企業入駐(zhu)，另一面很多業主(zhu)早(zao)已在尋求低價(jia)甩賣，套現離場，一位經紀人表示，“這幾年受到(dao)(dao)(dao)大(da)環(huan)境影響，不斷有急賣的業主(zhu)放低價(jia)格出(chu)售(shou)”。而究(jiu)其原因，寫字(zi)樓空置率(lv)的持續攀升，把業主(zhu)們逼入險(xian)境，同時，企業擴租(zu)需求短(duan)期(qi)內看不到(dao)(dao)(dao)恢(hui)復的希望，更令他們感到(dao)(dao)(dao)悲觀。

盤點各大一線城(cheng)市甲(jia)級(ji)寫字樓(lou)的(de)空置率，據戴德梁(liang)行日前的(de)報告(gao)顯示，截(jie)至今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)底，北京、上海、廣州、深圳(zhen)的(de)甲(jia)級(ji)寫字樓(lou)空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年(nian)(nian)底有不同程度的(de)上升。

其中上升最快的當屬深(shen)圳(zhen)，截至今年(nian)(nian)第三季度末，深(shen)圳(zhen)甲(jia)級寫字樓空(kong)置率(lv)環比上升1.3個百分點至28.3%，至今年(nian)(nian)年(nian)(nian)底，有分析師預測，其空(kong)置率(lv)大概率(lv)突(tu)破30%，明年(nian)(nian)繼續走(zou)高至35%。

通常來講，寫字(zi)(zi)(zi)樓的(de)空置率在(zai)10%-20%是比較合(he)理的(de)范圍(wei)，高于(yu)20%等同于(yu)跨(kua)過了警戒線(xian)(xian)，而(er)30%以上意味著城(cheng)市寫字(zi)(zi)(zi)樓大幅過剩。長年以來，青島、天(tian)津、南(nan)京等城(cheng)市的(de)寫字(zi)(zi)(zi)樓空置率偏高，北上廣深及香(xiang)港控(kong)制得最合(he)理且穩定，但如今這(zhe)些超一線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)寫字(zi)(zi)(zi)樓空置率看似也正(zheng)走向失控(kong)。

為了(le)降低空置(zhi)率，業(ye)主們使出渾身解數。2021年市場比較火的時(shi)候，一般(ban)的免租(zu)期(qi)限最多20天(tian)左右，現在很(hen)多業(ye)主給到免租(zu)兩個月的條件，除此之(zhi)外，部分業(ye)主還用附帶裝(zhuang)修等方式，吸(xi)引客(ke)戶入(ru)住(zhu)。

但(dan)是，這些努(nu)力在(zai)企業擴租需求(qiu)縮(suo)減的(de)大(da)環境下(xia)有多少(shao)作用恐怕存疑。

02

大佬和小兵，“套”在寫字樓里

當地產行業的(de)動(dong)蕩來臨前，被困在里(li)面的(de)人最(zui)羨慕的(de)就是早一(yi)步逃(tao)離的(de)“聰明人”，王健(jian)林、李嘉誠(cheng)等都(dou)是后(hou)者(zhe)。

去年(nian)，長實集團發(fa)布一(yi)則公告，公司以12.1億英(ying)鎊出(chu)售(shou)位于英(ying)國(guo)倫敦(dun)(dun)的(de)一(yi)座甲級寫(xie)字(zi)樓“5 Broadgate”，買方為(wei)韓國(guo)國(guo)民年(nian)金公團下屬公司。早在2021年(nian)，李(li)嘉誠就有意售(shou)出(chu)，彼時，倫敦(dun)(dun)寫(xie)字(zi)樓物業交(jiao)易市(shi)場火熱，疫情過(guo)后的(de)市(shi)場反彈令很多投資人充滿了自信，然而(er)，今年(nian)一(yi)場寫(xie)字(zi)樓“大衰退”席卷倫敦(dun)(dun)。

李嘉誠早在(zai)這場衰退之前(qian)賺(zhuan)得盆滿缽滿，及早離了場，可不是所有富(fu)豪都如此(ci)幸運。比如深圳富(fu)豪陳紅(hong)天，2017年(nian)，陳紅(hong)天以(yi)2.7億英鎊高(gao)價（約合24億人民幣）買下了位(wei)于倫敦金(jin)絲雀碼頭金(jin)融城的地標寫字樓—5 Churchill Place，同一年(nian)，還以(yi)4.1億英鎊（約36億人民幣）收購了20 Canada Square大樓。

陳紅(hong)天(tian)家里固然有(you)礦，可(ke)在倫敦(dun)“掃貨”，主(zhu)要還是靠(kao)向銀行借取高額貸款，自信滿(man)滿(man)的他原以(yi)為租(zu)金收入足以(yi)覆蓋利(li)息，誰知(zhi)倫敦(dun)商業地產(chan)逐漸走下坡(po)路(lu)。等到2023年(nian)，祥祺集團(tuan)

無力(li)償還貸(dai)款，銀行(xing)將這兩棟頂級寫(xie)字樓開價放售，價格較買(mai)入時已經大大貶值。

前些年，根據胡(hu)潤(run)的(de)一項新(xin)調查，中國富人將其財富的(de)12.5%用于購(gou)買海外資(zi)產，倫敦(dun)(dun)是最受歡迎(ying)的(de)投資(zi)目的(de)地。如今(jin)倫敦(dun)(dun)寫(xie)字樓空置率居(ju)高不(bu)下，在對英國經濟造(zao)成進一步(bu)打擊的(de)同時，不(bu)知多少(shao)富豪(hao)想出出不(bu)來。

其(qi)實不只是搞投(tou)資(zi)的富(fu)豪，浸淫商業地產多年(nian)的大佬對此(ci)也有心無力。

吳光正，九龍倉置(zhi)業(ye)的老板，九龍倉置(zhi)業(ye)運營管理(li)著香港多處大型甲(jia)級商場(chang)，標(biao)志性物業(ye)海港城和時代(dai)廣場(chang)分(fen)別選址于(yu)尖沙咀和銅鑼灣(wan)，可以說在香港商用物業(ye)中占據領(ling)先地位。而根據2022年(nian)財報(bao)，九龍倉集團(tuan)2022年(nian)收入減(jian)(jian)少19%至180.64億港元，營業(ye)盈利(li)減(jian)(jian)少23%至66.03億港元。

從贏到虧，九(jiu)龍倉集團深受香港(gang)(gang)商業地(di)產低(di)迷(mi)的影響。以寫字樓為例，根據中(zhong)原(yuan)數據，2022年香港(gang)(gang)寫字樓租(zu)務同(tong)比減少約兩(liang)成，租(zu)金平(ping)均下跌約5%，成交量對比2021年更是(shi)銳減約50%。

地產(chan)大佬或(huo)賣(mai)樓回血，或(huo)等待復蘇，可(ke)商業(ye)地產(chan)中更多的小投資者已(yi)無力再戰。一位拿著拆遷款(kuan)買了一層寫(xie)字(zi)樓的“包(bao)租公”稱，原(yuan)本(ben)以(yi)為(wei)能安安穩(wen)穩(wen)靠收租過日子，可(ke)疫情(qing)開始到現(xian)在，租金降(jiang)了好(hao)幾次還(huan)是租不出去，要(yao)把寫(xie)字(zi)樓以(yi)原(yuan)價賣(mai)掉也不是件容易的事，“成了一個(ge)燙手山(shan)芋”。

南寧一位業主(zhu)也表(biao)示，手頭(tou)資(zi)金充裕時自己(ji)曾購入(ru)兩套共計600平米多(duo)的寫字樓(lou)房產，疫情時期(qi)，租(zu)戶退租(zu)后一直(zhi)空置，每月光物業費就(jiu)損失不少(shao)，現在(zai)只求能降價甩手。

03

互聯網經濟不“背鍋”

今年年初(chu)，騰訊(xun)計劃從朗科大廈退租(zu)的消(xiao)息(xi)不脛而走，市場上(shang)引發了一陣恐慌。

據了解(jie)，朗(lang)科科技主要靠朗(lang)科大(da)廈收租貢獻盈利，按(an)照最新2021年4月(yue)29日(ri)簽訂的合同，這些物(wu)業的租賃(lin)期限為2021年5月(yue)15日(ri)至2026年5月(yue)14日(ri)，五年的租賃(lin)期限可(ke)使(shi)朗(lang)科獲得(de)1.86億元的租金收入（含稅）。

之所以恐(kong)慌，自然不單單因為(wei)騰訊，而是從去年(nian)起，互聯網巨頭們就陸(lu)續(xu)出(chu)現了撤(che)離(li)原所在寫字樓的例子。字節跳動集體撤(che)離(li)中關村，整(zheng)合(he)退租超10萬平米，愛(ai)奇藝搬出(chu)超3萬平的鴻誠拓展大廈，微(wei)軟(ruan)也提(ti)前(qian)退租鼎好大廈3萬平…

我國寫(xie)(xie)字樓市場(chang)的(de)繁(fan)榮，曾經(jing)很長一段時間是以互(hu)聯網經(jing)濟為主力推(tui)動(dong)的(de)。尤其(qi)是在北(bei)京，2014年(nian)之后，望(wang)京“地(di)標型”寫(xie)(xie)字樓拔地(di)而起(qi)，望(wang)京SOHO、綠(lv)地(di)中心、保利(li)國際廣場(chang)、金輝大廈等陸續建(jian)成，增(zeng)加(jia)了(le)超過(guo)150萬平米的(de)寫(xie)(xie)字樓面(mian)積，很快望(wang)京核心區就被新興(xing)互(hu)聯網企業“霸占(zhan)”。尤以望(wang)京SOHO為代(dai)表，它見證了(le)數不清的(de)互(hu)聯網“新星”的(de)崛起(qi)亦或消失(shi)。

而今寫(xie)字樓(lou)(lou)空置，與(yu)互聯(lian)網經(jing)濟近些年(nian)的(de)發展頹勢撇不清關系。先(xian)看深(shen)圳，2021年(nian)TMT行業在深(shen)圳甲級寫(xie)字樓(lou)(lou)分行業租賃成(cheng)交面積的(de)占(zhan)比為38.1%，2022年(nian)下降至23.0%，今年(nian)上(shang)半年(nian)僅剩16.7%。

北(bei)京(jing)是(shi)(shi)中(zhong)國擁有(you)最多(duo)百強互(hu)聯(lian)網企業(ye)的(de)(de)城市(shi)，在北(bei)京(jing)，雖(sui)然(ran)互(hu)聯(lian)網科(ke)技公司仍然(ran)是(shi)(shi)寫字樓租賃的(de)(de)主力，可(ke)占比(bi)呈現下降趨勢。戴德梁行的(de)(de)數據顯(xian)示，2022年全(quan)年高科(ke)技業(ye)在北(bei)京(jing)甲級寫字樓市(shi)場(chang)租賃成交面積中(zhong)占比(bi)達39.3%，同(tong)比(bi)下降了16.2個(ge)百分(fen)點。很顯(xian)然(ran)，互(hu)聯(lian)網經濟從高歌猛進到原地踏步，支撐(cheng)不起寫字樓龐大的(de)(de)市(shi)場(chang)存(cun)量了。

不(bu)過，空蕩的寫字樓背后自然不(bu)僅僅是(shi)互聯(lian)網企(qi)業的退租潮，而是(shi)整個市場(chang)擴租需求的下(xia)滑，幾乎所有企(qi)業都忙著降本增效，尋求更低的成(cheng)本支出成(cheng)為首要(yao)。

誠如一位打工人的(de)(de)吐(tu)槽，“我公司最開始在三里屯SOHO，后(hou)來到(dao)了朝陽門(men)，再到(dao)三元橋、到(dao)四惠(hui)東…越來越遠…”這直白地(di)說(shuo)明了中(zhong)(zhong)心(xin)區域寫字樓(lou)空置的(de)(de)原因。當然，企業外遷，非中(zhong)(zhong)心(xin)區域的(de)(de)寫字樓(lou)也未達到(dao)人滿為患的(de)(de)程度，不少企業進行人員優化調整，所需寫字樓(lou)面積減少。

上海一家生物醫藥(yao)初創(chuang)公(gong)司的負責人稱，今年5月份(fen)，公(gong)司更(geng)換了所租賃的寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)，新租的寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)面積(ji)少(shao)了大約500平方米，因為位置的原因，每(mei)平方米每(mei)天的租金也少(shao)了一塊多錢。

另外，不少企業已死在了(le)復蘇前夜。根據安聯貿易發布的《全球(qiu)破(po)(po)產(chan)報(bao)告(gao)》顯(xian)示，2023年(nian)全球(qiu)破(po)(po)產(chan)率將增(zeng)(zeng)加(jia)21%。其中，分析師預計2023年(nian)法國(guo)(guo)的破(po)(po)產(chan)數量將達(da)到(dao)(dao)5.9萬起（同(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長41%），英(ying)國(guo)(guo)將達(da)到(dao)(dao)2.85萬起（同(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長16%），德國(guo)(guo)將達(da)到(dao)(dao)1.78萬起（同(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長22%），意大利將達(da)到(dao)(dao)8900起（同(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長24%），美國(guo)(guo)企業破(po)(po)產(chan)數量更(geng)是將增(zeng)(zeng)加(jia)49%。

經濟(ji)復蘇緩慢，全球(qiu)的(de)(de)寫字樓市(shi)場已進入漫長的(de)(de)等待(dai)，在這場等待(dai)中，能及時撤出(chu)或許算是最(zui)大的(de)(de)幸(xing)運。