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前段時間，關(guan)于#一線城市(shi)房租跳水(shui)#的話題登上熱搜。根(gen)據行(xing)業(ye)數(shu)據，23年11月(yue)(yue)以(yi)來(lai)，各等(deng)級(ji)城市(shi)全部邁入租賃淡季(ji)，租金(jin)均(jun)價全線下(xia)滑(hua)，11月(yue)(yue)全國大(da)中城市(shi)租金(jin)掛牌均(jun)價為(wei)35.37元/平方米/月(yue)(yue)，環比下(xia)跌0.59%，同(tong)比下(xia)跌0.25%。
具體來看，雖然(ran)一線城市的平(ping)均租金最(zui)高，為(wei)86.6元/平(ping)方米/月，但下(xia)降(jiang)也是四個等級(ji)中(zhong)最(zui)高的，同比下(xia)跌1.48%，環比下(xia)降(jiang)0.83%。
在(zai)整個租(zu)(zu)房市(shi)場不(bu)景氣的大背景下(xia)，曾經(jing)如火(huo)如荼的長(chang)租(zu)(zu)公寓(yu)(yu)(yu)也嗅(xiu)到(dao)了危機，一(yi)些長(chang)租(zu)(zu)公寓(yu)(yu)(yu)的租(zu)(zu)期正在(zai)變(bian)(bian)(bian)短、變(bian)(bian)(bian)靈活，另(ling)一(yi)些則卷起了價格，調低租(zu)(zu)金以(yi)求租(zu)(zu)客。但對偏(pian)高端(duan)的公寓(yu)(yu)(yu)而言(yan)，它所(suo)受(shou)到(dao)的沖擊力最大，這些些許的調整和改變(bian)(bian)(bian)似乎挽(wan)救(jiu)不(bu)回需求的大幅下(xia)滑，因為(wei)高端(duan)公寓(yu)(yu)(yu)越來越難(nan)成為(wei)年輕人的租(zu)(zu)房選擇。
從高(gao)向低(di)，趨勢所在。
退租之后，降價成常態
“明明簽了(le)3年(nian)(nian)的(de)合同，才住了(le)半(ban)年(nian)(nian)就要走(zou)，跟我說因(yin)為工作變動，要去另一(yi)個城市(shi)發展，他可(ke)以賠償一(yi)個月的(de)押金”，作為房東的(de)李先(xian)生有(you)些(xie)生氣。
2021年的(de)時候，上海樓市火熱(re)，李先(xian)生(sheng)在靜安區(qu)附(fu)(fu)近買(mai)了(le)(le)一(yi)套40平米左(zuo)右(you)的(de)一(yi)室一(yi)廳(ting)公(gong)寓，準備出租(zu)給白(bai)領(ling)和(he)高端(duan)租(zu)客。11月交付后，中介很快(kuai)幫他(ta)找到了(le)(le)一(yi)個租(zu)客，是一(yi)個在附(fu)(fu)近工(gong)作的(de)白(bai)領(ling)，簽了(le)(le)3年的(de)合(he)同，可是沒曾想突(tu)然(ran)有一(yi)天租(zu)客跟他(ta)說不打算租(zu)了(le)(le)。無奈之下(xia)，他(ta)只(zhi)能接受解(jie)約請(qing)求，可眼(yan)看著房子(zi)空置(zhi)了(le)(le)兩個月，中介勸他(ta)降(jiang)(jiang)價(jia)，從原來的(de)7500/月降(jiang)(jiang)到6800元/月，而后又降(jiang)(jiang)到了(le)(le)6600/月。
李(li)先生趕上(shang)了上(shang)海樓市急劇變化的時候。根據《2023年(nian)一(yi)季度(du)上(shang)海住房(fang)租(zu)賃市場回顧及(ji)展望》，2023年(nian)3月(yue)，上(shang)海房(fang)屋租(zu)金收入(ru)比為28%，環比下跌(die)21.7%，達(da)到近年(nian)來新低。這意(yi)味(wei)著盡管各方數據都顯示人(ren)均可(ke)支配收入(ru)增(zeng)長了，但租(zu)房(fang)人(ren)群更傾(qing)向于(yu)控(kong)制(zhi)租(zu)金預(yu)算或縮減租(zu)金支出。
這對高(gao)(gao)端(duan)公寓的出(chu)租影(ying)響最大。上(shang)(shang)海某(mou)外資高(gao)(gao)端(duan)公寓相關(guan)負責人(ren)表示，2023年下半(ban)年，上(shang)(shang)海某(mou)國際基金投資的高(gao)(gao)端(duan)公寓出(chu)現了(le)退(tui)租潮，一(yi)個(ge)月退(tui)租最高(gao)(gao)超(chao)20套(tao)，多數租客(ke)并未離開上(shang)(shang)海，而是搬到了(le)更便(bian)宜的公寓。
作為頂(ding)奢公(gong)寓(yu)的(de)代表(biao)，寶格麗公(gong)寓(yu)也早已放下(xia)了姿態(tai)。原來行情好的(de)時候，一個月租金數萬(wan)元(yuan)的(de)酒店式公(gong)寓(yu)基(ji)本(ben)是“秒定”狀(zhuang)態(tai)，經常幾位意向客戶在搶(qiang)一套(tao)房(fang)子，有時候還可能(neng)要(yao)加價才能(neng)租到。而從2022年的(de)下(xia)半年，寶格麗公(gong)寓(yu)就(jiu)開始搞起了各種(zhong)優惠活動，有些活動算(suan)下(xia)來等(deng)于變相打了8.3折。
高(gao)端公(gong)寓的租戶，多以年(nian)輕人(ren)為主，前些(xie)年(nian)很多互聯網(wang)圈、金融圈的本土“高(gao)精尖”人(ren)才、上(shang)市公(gong)司中高(gao)層管理者、居家做直播(bo)的網(wang)紅(hong)博主及(ji)其(qi)他自(zi)由(you)職業者，都喜歡租高(gao)端公(gong)寓。但2023年(nian)退租的越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)多，一旦空了，再租出的周期也越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)長。
這(zhe)其中外企外派員(yuan)工所代表的(de)(de)(de)國外租戶(hu)流(liu)失，是(shi)高端公(gong)(gong)(gong)寓日趨冷(leng)清(qing)的(de)(de)(de)一個核心原(yuan)因。自疫情發生后，外資公(gong)(gong)(gong)司不斷(duan)減少(shao)外派人員(yuan)，而去年徹底開放后，這(zhe)群潛在的(de)(de)(de)“租戶(hu)”也少(shao)有(you)回(hui)(hui)流(liu)。一位上海碧云(yun)的(de)(de)(de)中介表示，他那邊(bian)的(de)(de)(de)外國租戶(hu)差不多走了(le)一半，而且“像長寧古北原(yuan)先(xian)這(zhe)里很(hen)多外籍客(ke)戶(hu)，尤(you)其是(shi)日韓的(de)(de)(de)，公(gong)(gong)(gong)司降預算或者回(hui)(hui)國了(le)，所以(yi)很(hen)多這(zhe)類客(ke)戶(hu)退租”。
面對這種情況，高端公寓(yu)也只能打起了價格(ge)戰。2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，上海某國(guo)際知名公寓(yu)的(de)小(xiao)戶(hu)型(xing)(xing)租金降幅(fu)(fu)達到40%；虹口某知名公寓(yu)54平(ping)方米loft戶(hu)型(xing)(xing)，2022年(nian)(nian)簽單(dan)價格(ge)在2萬元左(zuo)(zuo)右，2023年(nian)(nian)已降至1.4萬元左(zuo)(zuo)右；另外，一(yi)些(xie)小(xiao)業(ye)主的(de)別墅型(xing)(xing)產品租金降價幅(fu)(fu)度達到50%。
降價(jia)不(bu)是長久之法，中介、房(fang)東、公寓運(yun)營商們仍在苦(ku)苦(ku)等待租(zu)戶。
租房的年輕人都去哪了？
“人在(zai)不(bu)同時期確實有(you)不(bu)同的想(xiang)享受的東西，之前(qian)想(xiang)著工作不(bu)易(yi)，要盡(jin)量給自己好的生活環境(jing)，現在(zai)只想(xiang)攢錢出遠(yuan)門旅游”，一(yi)位去年搬(ban)到一(yi)棟(dong)老房(fang)子樓梯房(fang)里小單間的年輕人表示。
去(qu)年(nian)，易居研究院(yuan)發(fa)布報(bao)告對全國30個重點(dian)城市(shi)租房(fang)市(shi)場進行(xing)分析，報(bao)告顯示，對比(bi)收入(ru)(ru)而(er)言，2023年(nian)5月，全國30個重點(dian)城市(shi)房(fang)租收入(ru)(ru)比(bi)為29%，這意(yi)味著租客需(xu)要掏(tao)出近3成的(de)工資等收入(ru)(ru)用(yong)于(yu)租房(fang)。而(er)其(qi)中，在北京(jing)、三亞、上海、深圳等城市(shi)，房(fang)租收入(ru)(ru)比(bi)更(geng)是高達(da)40-50%。
不過當前大部分城市的(de)房租收(shou)入比正在下滑，受企(qi)業(ye)倒閉、裁員及(ji)降薪的(de)影(ying)響(xiang)，年輕人租房的(de)首(shou)要考慮因素變成了性價(jia)比，而(er)從高租金區域向低租金區域換租，則是(shi)大多數年輕人的(de)租房消費(fei)趨勢。
但具體流向了哪里？不斷入(ru)市的保租(zu)房承接了一大批長(chang)租(zu)公寓的租(zu)客。以(yi)上海為(wei)例，2023年6月，普陀區某(mou)央企(qi)運(yun)營的一個中高(gao)端(duan)保租(zu)房項目(mu)入(ru)市后(hou)，吸引(yin)了普陀、靜安(an)、長(chang)寧區多家高(gao)端(duan)公寓的租(zu)客。據(ju)一位中介表(biao)示，該央企(qi)保租(zu)房項目(mu)僅4個月，入(ru)住率就爬升(sheng)到了90%以(yi)上。
對(dui)(dui)于原(yuan)來租(zu)(zu)(zu)(zu)高端公寓的租(zu)(zu)(zu)(zu)客而(er)言，2萬以(yi)上的月租(zu)(zu)(zu)(zu)金換到保(bao)租(zu)(zu)(zu)(zu)房項目，可以(yi)租(zu)(zu)(zu)(zu)下(xia)一套三房，這不失為一個好的選擇(ze)。但對(dui)(dui)于被裁員(yuan)或有被裁風(feng)險及(ji)薪(xin)資變動較大的更多(duo)年輕人(ren)，保(bao)租(zu)(zu)(zu)(zu)房
的(de)價格仍然偏貴(gui)，他們更傾向(xiang)于老破小或者搬(ban)離市區。
“在深圳(zhen)市(shi)區(qu)，2500元(yuan)(yuan)只能(neng)合(he)租(zu)(zu)到一(yi)個(ge)十幾平(ping)方米的(de)單間，但在龍崗區(qu)，1600元(yuan)(yuan)左右可(ke)以租(zu)(zu)到30平(ping)方米的(de)一(yi)居室”，由于(yu)福田等市(shi)區(qu)租(zu)(zu)金居高不(bu)(bu)下，不(bu)(bu)少租(zu)(zu)客將租(zu)(zu)房地點換到了龍崗。一(yi)位在龍崗住了近半年(nian)的(de)租(zu)(zu)客稱，“自(zi)從(cong)搬到了龍崗中心(xin)城，周末都不(bu)(bu)想出去，最(zui)遠(yuan)不(bu)(bu)出龍崗，簡直不(bu)(bu)要太舒服”。
為了追求性價比，年輕人還將(jiang)目光瞄準了長住酒店，這在小紅書上興(xing)起了新(xin)潮流。
和(he)短期住(zhu)酒(jiu)店(dian)相比(bi)，長(chang)(chang)(chang)住(zhu)用戶會拿到更優(you)惠(hui)的價(jia)格(ge)，最多(duo)可達到五(wu)折(zhe)，雖然和(he)租(zu)房(fang)相比(bi)長(chang)(chang)(chang)住(zhu)酒(jiu)店(dian)價(jia)格(ge)可能持平或(huo)者(zhe)高一(yi)些(xie)，但房(fang)租(zu)以外其余的費用綜合(he)在一(yi)起，長(chang)(chang)(chang)住(zhu)酒(jiu)店(dian)還是有價(jia)格(ge)優(you)勢。一(yi)位(wei)用戶在小(xiao)紅書上稱，自己工作后沒租(zu)房(fang)，在酒(jiu)店(dian)住(zhu)了兩(liang)三(san)周，問了下(xia)前(qian)臺，說(shuo)長(chang)(chang)(chang)租(zu)可以優(you)惠(hui)，三(san)個(ge)月(yue)(yue)以上談到了價(jia)格(ge)1200/月(yue)(yue)，押一(yi)個(ge)月(yue)(yue)租(zu)金，想住(zhu)多(duo)久(jiu)就(jiu)住(zhu)多(duo)久(jiu)。
不少(shao)年輕人選擇長住酒店，也是為了省去中介(jie)費。在北京、上海等(deng)一(yi)(yi)線城市，中介(jie)費一(yi)(yi)般是一(yi)(yi)月房(fang)租(zu)或者(zhe)一(yi)(yi)月房(fang)租(zu)的50%，長住酒店可以省下這幾千元。
新選擇，不(bu)是人(ren)(ren)人(ren)(ren)都有，租房降級的大潮下，更多(duo)的年輕人(ren)(ren)在租房價格和(he)質量之間掙扎(zha)，既不(bu)想(xiang)徹底將就，也不(bu)想(xiang)背(bei)負經濟壓力。
長租公寓的巨變
2017、2018年左(zuo)右，消費(fei)升級在房(fang)地產租賃領域的(de)(de)體現，促使長租公寓得到快速(su)壯大(da)，房(fang)企、創業公司、中(zhong)介、酒(jiu)店等(deng)來自不(bu)同領域的(de)(de)人(ren)紛(fen)紛(fen)涌入該行業。當時(shi)，形勢一片大(da)好，貝殼研究院租賃行業首席分析師黃卉曾指出，未(wei)來7年，租賃業是我(wo)國房(fang)產市場(chang)(chang)中(zhong)增長空間最大(da)的(de)(de)市場(chang)(chang)，我(wo)國租賃市場(chang)(chang)將會實現3萬億規(gui)模的(de)(de)發(fa)展(zhan)。
可(ke)(ke)如(ru)今來看，長(chang)(chang)租(zu)(zu)公寓市場(chang)最好的(de)發展機(ji)遇在疫情這幾年被(bei)耽誤，模式上的(de)弊端(duan)又(you)為長(chang)(chang)租(zu)(zu)公寓的(de)擴張埋下了隱(yin)患，導(dao)致(zhi)暴(bao)雷不斷(duan)。但這還不是(shi)當前長(chang)(chang)租(zu)(zu)公寓最大的(de)阻礙，客觀(guan)原因導(dao)致(zhi)的(de)需(xu)求滑落，可(ke)(ke)能更(geng)讓業內人感到悲(bei)觀(guan)。
以畢(bi)業(ye)生(sheng)來講(jiang)，每年(nian)龐(pang)大的畢(bi)業(ye)生(sheng)群(qun)體曾經是長租公寓最(zui)佳的用戶(hu)“流量池(chi)”，而2023年(nian)畢(bi)業(ye)生(sheng)在租房(fang)上卻(que)表現出比以往更保(bao)守的傾向。
根據58同城(cheng)、安居客(ke)發(fa)布的《2023年畢業生租(zu)住(zhu)報告》和《2022年畢業生租(zu)住(zhu)報告》做對比(bi)，可以發(fa)現一(yi)(yi)些變化(hua)。從租(zu)住(zhu)方式上看，2022年，畢業生選擇與人合租(zu)一(yi)(yi)套(tao)房的占比(bi)為42%，2023年這個占比(bi)增長為54.7%；
2022年畢業(ye)生租(zu)住(zhu)報(bao)告
2023年畢(bi)業生租住(zhu)報告
從租(zu)金(jin)上看，2023年，1501-2500元和2501-3500元這(zhe)兩(liang)個(ge)價(jia)格區(qu)(qu)間(jian)的(de)占比，相(xiang)比2022年都(dou)出現了(le)下滑(hua)，反而(er)800元及以下和801-1500元這(zhe)兩(liang)個(ge)價(jia)格區(qu)(qu)間(jian)的(de)占比，相(xiang)比2022年出現了(le)增(zeng)長。由此可見，很多(duo)畢(bi)業(ye)生在對未來薪資不樂(le)觀的(de)情況(kuang)下，盡量降低(di)了(le)租(zu)房上的(de)預(yu)算。
另(ling)外有一個數(shu)據值得注意，根(gen)據《2023年(nian)畢業生租(zu)住(zhu)報告》顯示，受訪者在(zai)考(kao)(kao)慮(lv)租(zu)房時主要考(kao)(kao)慮(lv)選(xuan)擇(ze)普通小區(qu)住(zhu)宅，比例(li)達66.0%，而傾向(xiang)于選(xuan)擇(ze)長(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)畢業生僅占比為(wei)22.2%。
沒錢(qian)的(de)年輕畢業生想租(zu)租(zu)不(bu)起，有錢(qian)的(de)白領、高(gao)管(guan)或網紅在各(ge)自的(de)職場(chang)危機(ji)中(zhong)選擇(ze)降級，前者阻礙了長租(zu)公(gong)寓對更大(da)用(yong)戶群體的(de)滲透，后者則影響了長租(zu)公(gong)寓品牌的(de)高(gao)端化(hua)發(fa)展，而這(zhe)兩(liang)者都將給長租(zu)公(gong)寓市場(chang)帶來結構性變化(hua)。
未來(lai)一(yi)個明顯的表(biao)現(xian)，即大眾(zhong)化公寓增多，而高端(duan)公寓減少。當前市場(chang)上已經有(you)所預示(shi)，有(you)調查(cha)結果顯示(shi)，2023年(nian)超過(guo)7成的投資(zi)人在(zai)(zai)未來(lai)三年(nian)內將聚焦(jiao)在(zai)(zai)大眾(zhong)化公寓市場(chang)，相(xiang)較于2021年(nian)增長了(le)30%。與之相(xiang)比，高端(duan)公寓市場(chang)的投資(zi)意(yi)愿則(ze)明顯下滑，2021年(nian)，有(you)超過(guo)5成的投資(zi)人愿意(yi)進入這一(yi)細分賽道，而2023年(nian)，這一(yi)數(shu)字不足2成。
為了應(ying)對市(shi)場需求的變化(hua)，一些長(chang)(chang)租(zu)公寓品牌正在積極改(gai)變。如萬科泊寓，推(tui)出長(chang)(chang)短租(zu)結合(he)的業務模式，包括對B端客戶推(tui)出隨心短租(zu)，最短租(zu)期從(cong)一年調整成一個月。
長租(zu)(zu)變短(duan)租(zu)(zu)，透露出運營(ying)商(shang)的(de)無(wu)奈(nai)，但短(duan)租(zu)(zu)模式又如(ru)何(he)保證服務水平和利(li)潤？高(gao)端又將如(ru)何(he)留住想走的(de)租(zu)(zu)戶？這都是擺在長租(zu)(zu)公寓(yu)面前的(de)問題。而(er)在這個以租(zu)(zu)客(ke)為主的(de)市場，年輕租(zu)(zu)客(ke)的(de)臉上也寫著難(nan)。
