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繼(ji)5.27“滬九條”施行后(hou)，時隔僅(jin)四個月，上(shang)海再度出臺了(le)樓(lou)市新政(zheng)。

9月29日晚間，上(shang)(shang)海(hai)市住(zhu)房(fang)(fang)城鄉建設管(guan)(guan)理委(wei)、市房(fang)(fang)屋管(guan)(guan)理局(ju)、市財政局(ju)、市稅務局(ju)、人民銀行(xing)上(shang)(shang)海(hai)總部、上(shang)(shang)海(hai)金融監(jian)管(guan)(guan)局(ju)等(deng)六部門(men)聯(lian)合(he)印發《關(guan)于進一步優化本(ben)市房(fang)(fang)地產市場(chang)政策措施的通知(zhi)(zhi)》(下稱“《通知(zhi)(zhi)》”）。

據了解，《通知》提(ti)出調整(zheng)住(zhu)房(fang)(fang)限購政(zheng)策、優化住(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸、調整(zheng)住(zhu)房(fang)(fang)稅(shui)收(shou)等七條政(zheng)策措施，自(zi)2024年10月1日(ri)起施行。

對(dui)此，上海中(zhong)原地(di)產資深(shen)分析師(shi)盧文(wen)曦認(ren)為，這次政策的(de)核心(xin)在于限購優(you)化，金融(rong)舉措以及稅收調(diao)整，這些都是買(mai)家(jia)或賣家(jia)最為期(qi)待的(de)內容，市場各方能獲(huo)得切實(shi)(shi)的(de)實(shi)(shi)惠，也是對(dui)市場交易產生直(zhi)接推動的(de)內容。

此(ci)外，上海(hai)易(yi)居(ju)房地產研究院副院長(chang)嚴躍進則指(zhi)出(chu)，此(ci)次上海(hai)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)工(gong)具涉及(ji)面較廣，涉及(ji)行(xing)政(zheng)(zheng)、金融(rong)和財稅等領域。這充(chong)分說明政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)工(gong)具充(chong)足(zu)完(wan)備，其將有助于打好政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)組(zu)合拳、促進政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)效應進一步釋(shi)放。

9月30日，記者咨(zi)(zi)(zi)(zi)詢(xun)了多(duo)(duo)位中(zhong)介(jie)，其中(zhong)鏈(lian)家松江九亭(ting)門(men)店的(de)中(zhong)介(jie)劉順(shun)（化名）對(dui)記者表示，政策出來后，買房(fang)咨(zi)(zi)(zi)(zi)詢(xun)量明顯(xian)增加(jia)，他昨(zuo)天晚上加(jia)班(ban)到凌晨1點多(duo)(duo)，而(er)平時8點鐘就(jiu)下班(ban)了。他表示，房(fang)東咨(zi)(zi)(zi)(zi)詢(xun)的(de)少一些，主要是買房(fang)咨(zi)(zi)(zi)(zi)詢(xun)的(de)比較多(duo)(duo)。“相(xiang)比之前咨(zi)(zi)(zi)(zi)詢(xun)多(duo)(duo)了了30%，今天可能會更(geng)多(duo)(duo)”。

不(bu)過，劉(liu)順(shun)也坦言，客(ke)戶量多的資源多的，增(zeng)加明顯，資源少的增(zeng)加不(bu)明顯。據劉(liu)順(shun)透露(lu)，今天剛好有個政策后達到買房(fang)資格(ge)的客(ke)戶約了(le)看房(fang)，該客(ke)戶屬于改(gai)善型客(ke)戶。

與劉(liu)順情況不同的是(shi)，另一(yi)個(ge)中介鄭(zheng)梅（化名）則是(shi)沒有(you)多(duo)少買房咨(zi)詢量(liang)，反而(er)是(shi)業主咨(zi)詢掛牌(pai)較多(duo)。“業主比客戶活躍多(duo)了，有(you)四五(wu)個(ge)微信(xin)好友咨(zi)詢，都是(shi)業主”，鄭(zheng)梅說道(dao)。

此(ci)外，也有(you)(you)中介表示，政(zheng)策出來后反響(xiang)不(bu)大(da)，“昨(zuo)天(tian)夜(ye)里出的(de)政(zheng)策，今天(tian)咱們還沒有(you)(you)上班呢，沒有(you)(you)感受(shou)到(dao)客戶咨(zi)詢量的(de)變化”。

從上述幾位中介透露(lu)的信(xin)息來看，政策(ce)的效(xiao)果可(ke)能還(huan)需要(yao)時間反應，尤其是(shi)國慶后反應或許(xu)更真實(shi)。

放寬外環外購房限制

具體來看，關(guan)于調(diao)整住(zhu)(zhu)房限(xian)購(gou)(gou)(gou)政策方面，首先《通知》提出，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購(gou)(gou)(gou)買外環(huan)外住(zhu)(zhu)房的，購(gou)(gou)(gou)房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限(xian)，調(diao)整為購(gou)(gou)(gou)房之(zhi)日(ri)前連續(xu)繳納滿1年及以上。

對(dui)此(ci)，盧(lu)文曦指出，1年的時間(jian)非(fei)常(chang)(chang)短，尤其對(dui)于剛(gang)需(xu)買家而(er)言，“上車”非(fei)常(chang)(chang)容易。現在(zai)外(wai)環(huan)以外(wai)的成交占比(bi)大(da)約(yue)在(zai)5-6成區間(jian)運行，也(ye)就是(shi)說大(da)部(bu)分剛(gang)需(xu)產品(pin)在(zai)外(wai)環(huan)外(wai)。二者之間(jian)有非(fei)常(chang)(chang)高(gao)的契合度，可見這一(yi)政(zheng)策是(shi)精準匹配供需(xu)關系。

其(qi)次，政(zheng)策還(huan)照顧(gu)到部(bu)分(fen)(fen)改善群體。《通知(zhi)》顯(xian)示，對持(chi)《上海市(shi)居(ju)(ju)(ju)住證》且積分(fen)(fen)達到標(biao)準分(fen)(fen)值、在本(ben)市(shi)繳納社會保(bao)險或個人(ren)所得(de)稅滿3年及(ji)以上的非本(ben)市(shi)戶籍(ji)居(ju)(ju)(ju)民家庭(ting)，在購買住房(fang)套數方面享受滬籍(ji)居(ju)(ju)(ju)民家庭(ting)的購房(fang)待(dai)遇(yu)。

最后(hou)，《通知》還對自貿區(qu)(qu)臨港(gang)新(xin)片區(qu)(qu)實施更(geng)加差異化的購(gou)房政策(ce)，對在(zai)新(xin)片區(qu)(qu)工作、存(cun)在(zai)職住(zhu)分(fen)離的群體，在(zai)執行現(xian)有住(zhu)房限購(gou)政策(ce)的基礎上，可(ke)在(zai)新(xin)片區(qu)(qu)增購(gou)1套住(zhu)房，促進職住(zhu)平衡。

盧文曦表示，“臨港政(zheng)策上(shang)的特殊性(xing)(xing)吸引很多(duo)企業入駐，但不少職工還在(zai)市區(qu)居住，每天通勤時(shi)間長。現在(zai)針(zhen)對特定(ding)群體可以在(zai)臨港多(duo)買1套房，可以解決上(shang)下班便利(li)性(xing)(xing)問題，盧文曦某種程度上(shang)也釋放改善型需求。”

首(shou)套房商貸最(zui)低首(shou)付降至15%

關于優(you)化住房(fang)信貸方面，《通知(zhi)》給出(chu)了兩條具(ju)體措施。其一，為(wei)積極落實(shi)存(cun)量房(fang)貸利率下調(diao)工(gong)作(zuo)，減輕房(fang)貸利息(xi)支出(chu)。

《通知》指出，落實國家關于降(jiang)低存量房貸(dai)利率(lv)(lv)政策(ce)，引導商(shang)業銀行穩妥有(you)序將存量房貸(dai)利率(lv)(lv)降(jiang)至新發放貸(dai)款(kuan)利率(lv)(lv)附近，進一步減輕(qing)購房人房貸(dai)利息(xi)支出。

同日(ri)晚(wan)間，央行發布《關于(yu)批量調整(zheng)存量房貸利率的倡議(yi)》（以下簡稱“《倡議(yi)》”）。

內容明確(que)，2024年10月31日前，商業銀(yin)行將(jiang)對符合條件的存量房貸再開展一次(ci)批量調(diao)整，將(jiang)利(li)率(lv)較高的存量房貸利(li)率(lv)降至全國新發放房貸利(li)率(lv)附(fu)近(jin)。

截至(zhi)7月(yue)末(mo)，全部存量房貸(dai)加權平均利率(lv)約(yue)為4.06%。調(diao)整后，存量房貸(dai)利率(lv)將降至(zhi)約(yue)LPR（3.85%）-30BP=3.55%，調(diao)整后，利率(lv)較調(diao)整前(qian)的4.06%降幅約(yue)0.5個百分點。

其二，為較(jiao)大力度降(jiang)低了首付(fu)比例，顯著降(jiang)低購(gou)房(fang)門(men)檻和首付(fu)成(cheng)本。

《通知》規定，首(shou)(shou)套(tao)住房商業性個人(ren)住房貸款(kuan)(kuan)最(zui)低首(shou)(shou)付款(kuan)(kuan)比例調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)為不(bu)低于15%。二套(tao)住房商業性個人(ren)住房貸款(kuan)(kuan)最(zui)低首(shou)(shou)付款(kuan)(kuan)比例調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)為不(bu)低于25%；實行差異化(hua)政(zheng)策(ce)區(qu)域(yu)(yu)（臨港(gang)新片區(qu)及嘉定、青浦、松江(jiang)、奉賢、寶(bao)山、金山等6個行政(zheng)區(qu)全(quan)域(yu)(yu)）的二套(tao)房貸最(zui)低首(shou)(shou)付款(kuan)(kuan)比例調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)為不(bu)低于20%。住房公積(ji)金二套(tao)房貸最(zui)低首(shou)(shou)付比例相(xiang)應調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)。

圖源(yuan)：易居(ju)研究院

對(dui)此(ci)，盧文曦認為，“這(zhe)次將(jiang)首(shou)套房首(shou)付比例一(yi)步降(jiang)到15%，不是全國(guo)最高的(de)城市，釋(shi)放對(dui)剛需買家的(de)友(you)好姿態。相對(dui)而言，二套房首(shou)付比例下調幅度大于首(shou)套房，對(dui)于改善需求(qiu)者而言有較高吸引(yin)力。”

取消普宅、非(fei)普宅標準

至(zhi)于(yu)關于(yu)調整住房稅收方(fang)面，《通知》也給出了(le)兩條具體措施。

其中，《通(tong)知(zhi)》明確(que)，按照國家(jia)工作部(bu)署，及時取消普通(tong)住房(fang)標(biao)準(zhun)(zhun)和非普通(tong)住房(fang)標(biao)準(zhun)(zhun)，減少住房(fang)交易(yi)成(cheng)本(ben)，更好滿足居(ju)民改善性住房(fang)需求。

嚴躍進表(biao)示，掛鉤在普通(tong)住(zhu)房標準上的(de)(de)增(zeng)值稅和個稅政策，根(gen)據(ju)上述(shu)政策或迎來調整，進而實現(xian)減(jian)負效應。“需要說明的(de)(de)是，兩個稅種和‘買’的(de)(de)關系不大，但和‘賣’的(de)(de)關系密切，即(ji)對房東(dong)降低(di)售(shou)房成本有(you)顯著的(de)(de)作用。”

盧文(wen)曦(xi)指出(chu)，增值(zhi)稅方面(mian)，不(bu)管(guan)是普(pu)(pu)宅還是非(fei)普(pu)(pu)宅，賣家不(bu)滿5年都(dou)要收(shou)(shou)全(quan)額(e)征稅；但滿5年后，普(pu)(pu)通(tong)住宅免增值(zhi)稅，非(fei)普(pu)(pu)通(tong)住宅收(shou)(shou)差(cha)額(e)增值(zhi)稅。此外(wai)，賣家還需要繳納(na)個(ge)稅。普(pu)(pu)通(tong)住宅按金額(e)1%，非(fei)普(pu)(pu)通(tong)住宅按2%收(shou)(shou)稅。

他(ta)以“一套持股(gu)時間超(chao)過5年(nian)、現價800萬(wan)(wan)、買入時300萬(wan)(wan)的一套非(fei)普通住宅”舉例，調(diao)整前所(suo)需繳納(na)(na)的增值稅與個稅合計(ji)43.5萬(wan)(wan)元，而調(diao)整則(ze)只需繳納(na)(na)8萬(wan)(wan)元，相(xiang)差35.5萬(wan)(wan)元。

圖源：上海中(zhong)原地產

此(ci)外，《通知》還(huan)調整(zheng)了增(zeng)值(zhi)稅征免年(nian)限，將(jiang)個人對外銷售住房增(zeng)值(zhi)稅征免年(nian)限從(cong)5年(nian)調整(zheng)為2年(nian)。

嚴(yan)躍(yue)進(jin)認為，此次政策調整(zheng)，更好支持(chi)了改善型住(zhu)房需求。結合普通住(zhu)房標準退出的情況，其將發揮(hui)較好的減(jian)負效應(ying)。

十月樓市交易量有望止跌企穩

“金九銀十”是房地產市場傳統銷售旺季。不(bu)過(guo)，今年9月前(qian)半段的數據來看，似乎(hu)上海(hai)樓(lou)市的表(biao)現并不(bu)理(li)想，不(bu)管是新(xin)房還是二手(shou)房成交(jiao)量在低位盤整。

根據(ju)上海(hai)網(wang)上房地(di)產數(shu)據(ju)，9月(yue)(yue)(yue)1日-9月(yue)(yue)(yue)22日，上海(hai)二手房（包含(han)商業）網(wang)簽(qian)11008套，相比8月(yue)(yue)(yue)同期(qi)減少12.7%，自6月(yue)(yue)(yue)以來連續(xu)第四個月(yue)(yue)(yue)下滑。

此外，新房方面(mian)，據(ju)佑威房地產研究中心的監控(kong)數(shu)據(ju)顯示，9月16日-9月22日。上海(hai)新房成(cheng)交面(mian)積(ji)為7.6萬平(ping)方米(mi)，環比減(jian)少10.58%。

對此，盧文曦(xi)指出，“金(jin)九”市(shi)(shi)場(chang)期待很高(gao)(gao)，但(dan)臺風天氣和(he)中秋假期因素(su)，干擾正常交易節奏(zou)，導致前半段樓(lou)(lou)市(shi)(shi)表現不(bu)理(li)想(xiang)。近期的“小作(zuo)文”比較多，上(shang)海老百姓對于樓(lou)(lou)市(shi)(shi)的關切(qie)程度又提高(gao)(gao)了。這次政策(ce)趕在節前落地，一(yi)方面落實(shi)中央有(you)關房地產(chan)調控“止跌回穩”相(xiang)關精(jing)神(shen)，另一(yi)方面，為上(shang)海樓(lou)(lou)市(shi)(shi)持(chi)續向上(shang)、向好發展起到鞏固作(zuo)用(yong)。有(you)助(zhu)于轉變買賣(mai)雙方看(kan)淡市(shi)(shi)場(chang)的預期。

據(ju)他透露，“一部分已(yi)經處(chu)于談判中的(de)客戶這周(zhou)末已(yi)經加速做決策的(de)步伐，周(zhou)末成(cheng)交(jiao)訂單(dan)數(shu)量明顯增加。黃(huang)金周(zhou)的(de)樓(lou)市表現值得(de)市場期待，十月的(de)樓(lou)市交(jiao)易量也有(you)望止(zhi)跌企(qi)穩，四季(ji)度(du)成(cheng)交(jiao)量有(you)望走出翹尾行(xing)情。“