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3月(yue)30日午間，碧桂(gui)園發布了2022年(nian)全年(nian)業績報。

年報數據顯示，公司全(quan)年共實現(xian)權(quan)益(yi)(yi)合同(tong)銷售3574.7億(yi)元(yuan)，權(quan)益(yi)(yi)合同(tong)銷售面積約4450萬平方米。全(quan)年總去化率達65%，權(quan)益(yi)(yi)回(hui)款金額約人民幣(bi)3324.8億(yi)元(yuan)，權(quan)益(yi)(yi)銷售回(hui)款率93%，連續7年達到(dao)90%以上。

在回款(kuan)率保持高位的情況下，碧(bi)桂園圍繞可(ke)動用現金核心管理(li)目標，實施(shi)全面(mian)預算管理(li)、進行(xing)精細化管控，公司(si)2022年在較為艱難的市場環境(jing)下，仍然取得(de)了(le)不錯的利潤指標，毛利、股東應占核心凈(jing)利潤分別達到(dao)328.8億元(yuan)、26.1億元(yuan)。

同(tong)時，在(zai)資本市場信(xin)心(xin)恢(hui)復之際，公司仍然保持(chi)了穩(wen)健的(de)現金(jin)流策略，持(chi)續優(you)(you)化(hua)財務結構，債務規模穩(wen)步下降。截至2022年(nian)12月31日，公司可動用現金(jin)余額為1475.5億，彈藥儲備充足；總(zong)借貸(dai)成本為2713.1億元，同(tong)比(bi)下降14.7%；凈借貸(dai)比(bi)例為40.0%，相比(bi)去年(nian)底(di)同(tong)樣優(you)(you)化(hua)5.4個(ge)百(bai)分點，并創下10年(nian)來新低。

客觀來(lai)講，如財報所說，2022年地產(chan)行業經(jing)歷了(le)前所未有的凜冽(lie)寒冬，房地產(chan)行業銷售同比下(xia)滑(hua)26.7%，開發投資同比下(xia)滑(hua)10%，各(ge)大房企普遍迎來(lai)生存大考(kao)。但隨著監管(guan)利好(hao)政(zheng)策(ce)不斷釋放，以及宏觀經(jing)濟的恢(hui)復，行業承壓局面正(zheng)逐漸改善。

剛剛接任董事會主(zhu)席的(de)楊惠妍，也(ye)首次現身(shen)碧桂園業績會，表示商(shang)業競爭的(de)核心是產品力(li)和成(cheng)本力(li)。

“一個(ge)企業產品優(you)(you)(you)于同行，但是價格更(geng)加有(you)優(you)(you)(you)勢，同時公(gong)司(si)又是有(you)利潤的(de)，這個(ge)公(gong)司(si)就(jiu)可以健(jian)康、長(chang)期(qi)的(de)發(fa)展，也會吸引到優(you)(you)(you)秀(xiu)的(de)人愿意(yi)在(zai)這里長(chang)期(qi)跟(gen)公(gong)司(si)共同成長(chang)和發(fa)展，這是碧(bi)桂(gui)園兩三年內必(bi)須打造出來的(de)核(he)心競爭(zheng)力(li)。”

01

穩業績，保交(jiao)樓，守信用(yong)，碧桂(gui)園2022穩中向好

2022年(nian)是中國房地產行業明顯承壓(ya)同時(shi)又深度調整的一年(nian)。

這(zhe)一年里，既(ji)有房企因為高量的(de)(de)到期(qi)債務(wu)、逼仄的(de)(de)融資空(kong)間和疲軟的(de)(de)市場環境出險暴雷，也有同(tong)業(ye)頂住壓力(li)完(wan)成了對(dui)(dui)自(zi)身業(ye)務(wu)模式的(de)(de)調整實現(xian)涅槃(pan)新生。對(dui)(dui)于后面這(zhe)部分企業(ye)而言，在經歷了一番相對(dui)(dui)嚴苛的(de)(de)極限測(ce)試過后，他們向外界清晰展(zhan)現(xian)了自(zi)己穿越(yue)周期(qi)的(de)(de)能力(li)。

當然(ran)，即便這些公司確實挺了過來，行情壓(ya)力(li)自然(ran)還是會傳遞到房企(qi)的(de)盈利能力(li)等(deng)指標上。

據(ju)不(bu)完全統計，業績報前已經至少有(you)75家(jia)A股(gu)和港股(gu)上市房(fang)企(qi)發布了2022年(nian)度業績預(yu)告(gao)(gao)(gao)，其中34家(jia)央國企(qi)和混(hun)合所(suo)有(you)制企(qi)業里，17家(jia)預(yu)告(gao)(gao)(gao)2022年(nian)歸股(gu)凈利潤虧(kui)損，占(zhan)比達到(dao)50%，里面不(bu)乏知名(ming)品牌；而41家(jia)民營房(fang)企(qi)中也有(you)28家(jia)預(yu)告(gao)(gao)(gao)去年(nian)歸股(gu)凈利潤虧(kui)損，占(zhan)比達到(dao)68%。

碧桂園在2022年仍(reng)然(ran)保持了(le)銷售收(shou)入和交付規模的行(xing)業(ye)第一，并且歸屬股東核心凈利(li)潤為正，同時也不可避免地會受到行(xing)業(ye)大(da)氣(qi)候的影響。但對于財(cai)報這類(lei)著眼過(guo)去(qu)的經營數據，如摩根大(da)通所指出的那樣，這實(shi)際上可能(neng)更適合看成是(shi)壞(huai)消(xiao)息出清。

從本次(ci)財(cai)報披露的(de)(de)(de)數(shu)據和(he)過(guo)去一年的(de)(de)(de)項目(mu)成(cheng)績(ji)看，碧(bi)桂(gui)園(yuan)在相(xiang)對艱難的(de)(de)(de)市場環(huan)境里(li)，其(qi)實取得(de)了超(chao)預期和(he)超(chao)平(ping)均的(de)(de)(de)成(cheng)績(ji)。《新(xin)立(li)場》在對碧(bi)桂(gui)園(yuan)這份(fen)財(cai)報和(he)經營狀況進行了相(xiang)對細致(zhi)的(de)(de)(de)審視(shi)后認為，相(xiang)較(jiao)于瞄著跟前幾年相(xiang)比并不亮眼(yan)的(de)(de)(de)數(shu)據，我們(men)更應該看到(dao)其(qi)在風浪下表(biao)現出的(de)(de)(de)強勁韌(ren)性(xing)。

韌性(xing)表現一：穩業(ye)績。

2022年全(quan)年，碧(bi)桂(gui)園(yuan)實現(xian)權益(yi)合同銷(xiao)(xiao)售(shou)金額約3574.7億(yi)元，累計實現(xian)權益(yi)合同銷(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)4451萬平(ping)方米。同時，據(ju)第三方機構統計，碧(bi)桂(gui)園(yuan)以全(quan)口徑銷(xiao)(xiao)售(shou)額4643億(yi)元穩居行(xing)業首位。而同口徑數(shu)據(ju)顯示，百強房企去年銷(xiao)(xiao)售(shou)操盤金額和全(quan)口徑銷(xiao)(xiao)售(shou)額同比均(jun)下挫超過(guo)40%，這表明(ming)碧(bi)桂(gui)園(yuan)的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)業績取得了(le)優于行(xing)業整體的(de)表現(xian)。

從財報看，雖然表(biao)面上碧桂園(yuan)2022年(nian)股東應占虧(kui)損(sun)為60.5億元，但(dan)在剔除了(le)公允價值變(bian)動(dong)、匯兌凈(jing)損(sun)益等(deng)影響后歸屬股東的核(he)心(xin)凈(jing)利潤(run)(run)其(qi)實是正(zheng)的，錄得26.1億元。而在歸屬股東的核(he)心(xin)凈(jing)利潤(run)(run)為正(zheng)之(zhi)外，碧桂園(yuan)在面臨市場波(bo)動(dong)時，更重視資金鏈安全，保持連(lian)續(xu)七年(nian)回(hui)款率超(chao)90%、連(lian)續(xu)多(duo)年(nian)凈(jing)負(fu)債(zhai)率低于60%等(deng)指標。公司在2022年(nian)8月(yue)還主動(dong)做了(le)關于現金流的極(ji)致壓力(li)測試，確保經營穩健。這些都充分證明管理層“現金流是前提(ti)，利潤(run)(run)是核(he)心(xin)”的戰略方針，穩扎穩打取得實效(xiao)。

韌性表現二：保交樓。

如果要對過去兩年的房(fang)地產市場做個定義，“保(bao)交(jiao)(jiao)樓”大概(gai)是(shi)最恰當(dang)的關鍵(jian)詞，這是(shi)包(bao)括房(fang)企、購(gou)房(fang)者和監管(guan)層在內的最大合力(li)。在這種(zhong)背景(jing)下，“交(jiao)(jiao)付力(li)”甚至(zhi)已經取(qu)代營收利潤等(deng)，成為考(kao)量房(fang)企實力(li)的新晉硬指(zhi)標(biao)。

2022年(nian)(nian)，碧桂園(yuan)集團累(lei)計(ji)交付(fu)1115個項(xiang)目(mu)，覆蓋30個省255個城市755個區，交付(fu)套(tao)數近(jin)70萬套(tao)，同樣穩(wen)居全(quan)(quan)國第一。其中前(qian)三季度(du)交付(fu)約占全(quan)(quan)國同期交付(fu)量20%，相(xiang)當于(yu)全(quan)(quan)國交付(fu)的每5套(tao)房(fang)中有1套(tao)房(fang)出自碧桂園(yuan)。全(quan)(quan)年(nian)(nian)工程巡檢2754次(ci)、項(xiang)目(mu)總周巡盤64306次(ci)，房(fang)屋質(zhi)量滿意度(du)逆勢提升(sheng)15.38%。

韌(ren)性表現三：守(shou)信用。

房地產是個典(dian)型(xing)的資(zi)本(ben)(ben)密集型(xing)行業，因此在(zai)之(zhi)前這輪(lun)市場(chang)低迷融資(zi)困難時(shi)期，部(bu)分房企會(hui)(hui)因債務違(wei)約(yue)暴雷(lei)。而在(zai)資(zi)本(ben)(ben)市場(chang)，某家企業一旦(dan)違(wei)約(yue)，就會(hui)(hui)因信(xin)用(yong)崩塌(ta)產生慘(can)重的連鎖反應。這反過來傳遞到(dao)企業的融資(zi)端，會(hui)(hui)迅速(su)推(tui)高資(zi)金(jin)成本(ben)(ben)，導致其資(zi)產負債表更加難以修復的惡性循環。所(suo)以，信(xin)用(yong)是在(zai)行業承(cheng)壓時(shi)應對挑戰尤為關鍵的基礎要(yao)素。

整個(ge)2022年，碧桂園年內到期債(zhai)券(quan)全(quan)部如(ru)期償(chang)付完畢，甚至主(zhu)動提前回購票據，沒(mei)有出現任何違約(yue)或延遲(chi)支(zhi)付本息的情況，保持著良(liang)好的信(xin)用記錄。所以2022年碧桂園、龍湖、美的置業3家(jia)民營房企，就被(bei)監管機(ji)構選定進入示范性(xing)發債(zhai)序(xu)列(lie)。

而據(ju)不(bu)完(wan)全統計，2022年(nian)(nian)碧(bi)桂園在(zai)政府監管部門(men)支(zhi)持(chi)下共發行(xing)(xing)(xing)公(gong)司債合(he)計15億元，中票合(he)計25億元，可轉債39億港元，ABS5.2億元。公(gong)司還獲(huo)得工商銀行(xing)(xing)(xing)等10家銀行(xing)(xing)(xing)總計逾3000億元的綜合(he)授信支(zhi)持(chi)。同時(shi)去年(nian)(nian)底，碧(bi)桂園還獲(huo)得首筆內保外貸(dai)融資規模2.8億美元、期限(xian)3年(nian)(nian)的銀團(tuan)貸(dai)款。

這為碧桂(gui)園在融資(zi)環境改善后，充(chong)分利(li)用窗口契機，把握發展機遇提供(gong)了(le)基礎(chu)。最新的一個消息(xi)是，3月28日上交(jiao)所公(gong)司債券(quan)項目信息(xi)平(ping)臺(tai)顯示，碧桂(gui)園地產集(ji)團有限(xian)公(gong)司186億元小公(gong)募(mu)項目狀態更新為“已反饋”。

02

政策利(li)好、市(shi)場(chang)復蘇，碧桂園2023由定到進

盡管過去兩年行業走得很不容易(yi)，但對房地(di)產企業而(er)言(yan)，最壞的日子已然過去。

利好首先來源于(yu)政(zheng)策端。國(guo)務院副總理(li)劉鶴在(zai)(zai)2023年(nian)初便強調房地(di)產在(zai)(zai)中(zhong)國(guo)是重(zhong)要的(de)(de)支(zhi)柱產業(ye)。監管(guan)端希望行業(ye)在(zai)(zai)健康軌(gui)道(dao)內可(ke)持續發(fa)展(zhan)，這就表示要在(zai)(zai)市場過熱的(de)(de)時候出臺一些管(guan)控措施，在(zai)(zai)行業(ye)不合理(li)下行時進行一定的(de)(de)扶(fu)持。就當下來說，監管(guan)已(yi)經(jing)完成了“逆周(zhou)期”調節的(de)(de)角(jiao)色切換(huan)。

2022年4月(yue)，中央政(zheng)治局會議(yi)首次(ci)提出(chu)要“支(zhi)持各地從當(dang)地實(shi)際出(chu)發完善(shan)房(fang)(fang)地產政(zheng)策，支(zhi)持剛性和改善(shan)性住房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，優化商(shang)品房(fang)(fang)預售資金監管”，這被(bei)認為奠(dian)定(ding)了寬松基調。隨(sui)后(hou)人民銀行在貨幣政(zheng)策端階段性下(xia)調利率(lv)，驅動居民釋放購房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)。

到了(le)11月，央行和(he)銀保監會發布(bu)“金融(rong)16條”，同時配套的(de)信貸、股權、債券融(rong)資(zi)(zi)“三支箭”分(fen)別釋放，表明監管(guan)對房企(qi)融(rong)資(zi)(zi)態度發生根(gen)本性轉(zhuan)變(bian)(bian)，紓困方向從此前“救(jiu)(jiu)項(xiang)目(mu)”轉(zhuan)變(bian)(bian)至“救(jiu)(jiu)項(xiang)目(mu)與(yu)救(jiu)(jiu)企(qi)業(ye)并存”，房企(qi)的(de)融(rong)資(zi)(zi)環境得到進一步(bu)優化。

除(chu)此(ci)之外，地(di)方層面的利好政(zheng)策也從(cong)試(shi)探性松綁(bang)到應(ying)出盡(jin)出。全年(nian)共有(you)近300省市，出臺了500余次房地(di)產松綁(bang)政(zheng)策，其中涵(han)蓋放松限(xian)購限(xian)貸(dai)及限(xian)售限(xian)價、調控信貸(dai)政(zheng)策、公積金支持、購房補貼(tie)等各個方面。

這(zhe)些一攬子支持政策(ce)的(de)(de)后(hou)續(xu)利好效(xiao)應不(bu)斷展(zhan)開，疊(die)加疫(yi)情(qing)(qing)放開后(hou)國內宏觀經濟改(gai)善，令(ling)業(ye)界普遍認為(wei)2023房地產市場將迎(ying)來(lai)(lai)明(ming)顯復(fu)蘇(su)。實際上(shang)，即便(bian)從(cong)目前相對有(you)限的(de)(de)前兩月行業(ye)數據(ju)來(lai)(lai)說，情(qing)(qing)況(kuang)也(ye)確實如此(ci)：

根據(ju)國家統計(ji)局的數據(ju)，2月份70城(cheng)新(xin)房(fang)(fang)和二手房(fang)(fang)價(jia)格指(zhi)數自2021年8月以來首次同(tong)時環比上(shang)漲，且上(shang)漲城(cheng)市數首次超過下跌數，一線城(cheng)市二手房(fang)(fang)掛牌價(jia)更(geng)創同(tong)期(qi)歷(li)史新(xin)高。

從銷售(shou)情況看，今(jin)年(nian)前兩(liang)個(ge)月房產銷售(shou)面積和(he)銷售(shou)金額同比(bi)僅微跌3.6%和(he)0.1%，相(xiang)較于前值分(fen)別大幅改善了20.7個(ge)百分(fen)點(dian)和(he)26.6個(ge)百分(fen)點(dian)。

從庫存水平(ping)看(kan)，在新開工疲軟與銷售降幅有(you)所收窄之下，新房中期庫存水平(ping)和去(qu)化周期都有(you)所下降。其中，2023年(nian)2月底的(de)房屋去(qu)化周期為59.7個月，相比前值(zhi)65.1個月明顯縮短。

從(cong)土(tu)地(di)(di)市(shi)場(chang)看(kan)，在大(da)中城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)(di)成交(jiao)回暖帶動下，2月(yue)份全國住宅建設用地(di)(di)成交(jiao)面積同比(bi)增速從(cong)去年的(de)-49.2%大(da)幅收(shou)窄至-3.8%，同時溢價率也有所(suo)提升(sheng)。

以東(dong)興**為代表(biao)投資機(ji)構認為，隨著(zhu)供需兩端全國(guo)性政(zheng)策的(de)加(jia)速(su)釋放(fang)，政(zheng)策正在(zai)形成(cheng)合力，走向新(xin)一(yi)輪寬松周(zhou)期。隨著(zhu)改善優質(zhi)房(fang)企資產負債表(biao)計劃的(de)實施(shi)，優質(zhi)民營房(fang)企的(de)信(xin)用風險(xian)(xian)已經大幅降低。推薦開發主業(ye)穩健，有(you)望率(lv)先獲得金融機(ji)構重點支持(chi)，有(you)效降低自(zi)身(shen)信(xin)用風險(xian)(xian)的(de)優質(zhi)房(fang)企，建議持(chi)續跟蹤碧桂園(yuan)等3家房(fang)企。

作(zuo)為行業(ye)內頭部位置(zhi)的優質(zhi)示范房(fang)企(qi)，碧桂(gui)園當然首(shou)先(xian)享受到了(le)復(fu)蘇紅利。2022年2月，碧桂(gui)園共實現權(quan)益合同(tong)銷售金額248.5億(yi)元，權(quan)益合同(tong)銷售面積331萬平方米，環比(bi)分(fen)別增長12.9%和8.2%，增長勢能已顯。

更(geng)好的(de)行(xing)業和企業前景，也(ye)使(shi)碧(bi)桂(gui)園(yuan)在(zai)服(fu)務(wu)客戶方面有(you)更(geng)加進取的(de)一些(xie)動作，例如從“保交樓”到“交好樓”的(de)轉(zhuan)變。當(dang)然，這其實是碧(bi)桂(gui)園(yuan)在(zai)2022年(nian)就已經在(zai)推的(de)戰略(lve)，但2023年(nian)一定(ding)推的(de)力度更(geng)大范圍(wei)更(geng)廣。像(xiang)去(qu)年(nian)碧(bi)桂(gui)園(yuan)在(zai)200多個項目實現的(de)“交房即交證”，今年(nian)應該會有(you)更(geng)多客戶有(you)機(ji)會享受這類(lei)優質服(fu)務(wu)。

碧桂(gui)園總(zong)裁莫斌也在(zai)(zai)集(ji)團2023年(nian)(nian)年(nian)(nian)會上表示，樓市(shi)更(geng)為(wei)積極(ji)的政策信號正在(zai)(zai)持續釋放，市(shi)場一定會復(fu)(fu)蘇(su)，但復(fu)(fu)蘇(su)的過程一定會分化。《新立場》認同這個判斷，并相(xiang)信在(zai)(zai)房地產行業復(fu)(fu)蘇(su)的K型走(zou)勢中，以碧桂(gui)園為(wei)代(dai)表的優質房企將會對市(shi)場修復(fu)(fu)發揮積極(ji)作用。

03

寫在最后(hou)

2022年以來，監管部門頻繁落(luo)地房(fang)地產支持(chi)政策，各(ge)地也在(zai)積極(ji)因城施(shi)策，在(zai)需求端(duan)支持(chi)群眾改善性住房(fang)需求，和(he)在(zai)供給端(duan)支持(chi)防范(fan)化解(jie)房(fang)企(qi)風(feng)險的(de)主(zhu)脈(mo)絡將在(zai)未來一段時間延續。

碧桂園董(dong)事會主(zhu)席楊惠妍在業(ye)(ye)績會上表示，房(fang)地產行業(ye)(ye)仍是支(zhi)柱性行業(ye)(ye)，公司接下(xia)來主(zhu)要戰(zhan)略將堅持行穩致(zhi)遠路線，圍(wei)繞市(shi)場和客戶(hu)做好(hao)戰(zhan)略優化。

碧桂(gui)園管理(li)層表示，目前公司已重新啟動拿地，整體投資(zi)將會圍(wei)繞人口(kou)流動、產業布局、經濟基(ji)礎(chu)、庫存情況等(deng)城市(shi)(shi)核(he)心(xin)變量進(jin)行優中選優，進(jin)一步聚(ju)焦一二線核(he)心(xin)城市(shi)(shi)及三四線城市(shi)(shi)核(he)心(xin)區(qu)位，實現(xian)增量資(zi)產的(de)效(xiao)益兌現(xian)。

總裁莫斌透露(lu)，計劃在3-5年(nian)的(de)時間內(nei)通(tong)過新增(zeng)土儲布(bu)局的(de)調整，將一二線對三(san)四線的(de)貨值比例(li)提(ti)升至50比50，用優(you)質的(de)土地資源支撐公司(si)未來業績的(de)穩健發展。

2022年的碧桂園(yuan)守住了產品(pin)交付(fu)、債務償付(fu)、經(jing)營安全的底(di)線(xian)，充分展現(xian)出優質房企的韌性與實力，在行業景氣程度顯著提(ti)升(sheng)的2023年，市場和投(tou)資者都有理由期待更多。