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現代管(guan)理學之父(fu)德魯克說(shuo)過一句話(hua)：“在動(dong)蕩的(de)(de)時代里最大的(de)(de)危險不是(shi)(shi)變(bian)化不定，而(er)是(shi)(shi)繼續(xu)按照(zhao)昨天(tian)的(de)(de)邏(luo)輯采取行動(dong)。”

房地(di)產行業的(de)(de)周期調整(zheng)進入深水區，貝殼(ke)用業績證明，它一直在用進化(hua)的(de)(de)思(si)維和步(bu)態(tai)，前瞻應對加速(su)變革的(de)(de)外部環境，并驅動創新(xin)活力持續迸發。

貝殼(ke)近期(qi)公布(bu)的財報顯示，其(qi)第三(san)季度主要關鍵指(zhi)標均超出市場(chang)一(yi)致預(yu)期(qi)：總交易額（GTV）為6552億元，實現營(ying)收178億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)1.2%；實現凈(jing)利(li)潤11.7億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)63%；經調整凈(jing)利(li)潤21.6億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)14%。

貝殼(ke)為何不懼周期(qi)，向上生長(chang)？

在(zai)這背后，緊跟樓市政策、供需關系以(yi)及社(she)會(hui)居(ju)住觀念的變化，以(yi)客戶為中心進行自我迭代(dai)，貝殼打破(po)窠(ke)臼，正逐步(bu)躍(yue)遷(qian)至“一站式新(xin)居(ju)住服務平臺”新(xin)高地。

用進化的力量，鎖定趨勢延長線

《愛麗絲鏡中(zhong)奇遇(yu)記》中(zhong)，紅皇(huang)后對愛麗絲說：“在這個國度中(zhong)，你必(bi)須不停地奔跑，才能保持在原地。”

美(mei)國(guo)芝加哥大學進(jin)化(hua)(hua)生物(wu)學家范瓦倫據此提出(chu)“紅皇(huang)后假說(shuo)”，恰如其分地描繪了自(zi)(zi)然界激(ji)烈的(de)生存競爭法則：自(zi)(zi)然選(xuan)擇只(zhi)導致生物(wu)當前的(de)適應，進(jin)化(hua)(hua)功能則是潛(qian)在的(de)適應或(huo)對未來(lai)的(de)適應能力。

還原到商業(ye)社會，其實也是一(yi)樣的道(dao)理。企業(ye)只有與時俱進地精進戰術(shu)戰法(fa)、完(wan)善核(he)心競(jing)爭力(li)，才(cai)能抵(di)御住一(yi)波又一(yi)波巨(ju)浪的侵(qin)襲。

2023年，隨(sui)著頂層文件明確發(fa)展風向(xiang)標，“金(jin)融16條”“三支箭”“認房(fang)不認貸”“降低首付比例和利率”等(deng)利好大招先后落(luo)地，“水深火熱”了數年的房(fang)地產(chan)終(zhong)于迎(ying)來轉(zhuan)機，“回暖”和“蘇(su)醒”成為市(shi)場(chang)頻繁提及的兩個詞(ci)語。

與此同時，眾多(duo)細微卻顯性的改變也浮出(chu)水面，最鮮明(ming)的便是消費者(zhe)對于住房的態度(du)。

與過去的“有所居”相比，如今的消費者更關注“住的好”，在他們(men)看來，房子(zi)不(bu)只是(shi)遮風擋雨、吃飯睡覺(jue)的鋼筋混凝土建筑，還附加了樂(le)業、悅己(ji)、暖心、庇佑等情(qing)感因素。

換言之，如今的消費者更加重視住房(fang)的品質(zhi)和體(ti)驗感，也賦予(yu)住房(fang)概念越來越豐(feng)富和立體(ti)的內(nei)涵。

而(er)根植(zhi)于“房住不炒”、供求雙方換位的(de)新形勢，這(zhe)又(you)是(shi)我國房地產市場(chang)及其(qi)整個產業鏈當下及未來的(de)主流路徑。

正如貝殼認為的，現在(zai)客戶對(dui)居住產品滿意度(du)低是市場動力不足的核心(xin)原因之(zhi)一。

貝殼(ke)聯合創(chuang)始人(ren)、董事(shi)長、首(shou)席執(zhi)行(xing)官彭永東(dong)亦表示，當人(ren)們從關注(zhu)“買到(dao)房子”的時(shi)代，回歸到(dao)了關注(zhu)“住(zhu)”這件(jian)事(shi)本(ben)身(shen)上(shang)，貝殼(ke)也要從以(yi)“交(jiao)易”為核心(xin)進化(hua)到(dao)“怎么(me)讓大家住(zhu)的更好”上(shang)，而后者是一(yi)片藍(lan)海(hai)。

據節點(dian)財經(jing)了解，上半(ban)年(nian)改(gai)善型需求的主力群體和主力戶(hu)型成交(jiao)占(zhan)比進一步(bu)提升(sheng)，35-44歲的客戶(hu)占(zhan)比較2022年(nian)提升(sheng)2個百分(fen)點(dian)至35%，90平以上戶(hu)型占(zhan)比較2022年(nian)提升(sheng)3個百分(fen)點(dian)至37%。

基(ji)于上述考量，貝殼錨(mao)定(ding)“安居”，在今年7月宣布“一體(ti)三翼”戰(zhan)略升級并實施(shi)相應的(de)組織(zhi)架構(gou)調整(zheng)，佐以執(zhi)行側的(de)“兩(liang)手抓”：

一(yi)邊深(shen)刻洞悉和(he)(he)理(li)解客戶更前端，挖掘數據(ju)交互和(he)(he)融合的潛力，打造應(ying)時應(ying)勢的產(chan)品，牽引、放(fang)大改善型需(xu)求；一(yi)邊擁(yong)抱(bao)需(xu)求潮流，加速向(xiang)包(bao)括房產(chan)經紀、家裝(zhuang)家居、租賃運營等在內的“一(yi)站式新居住服(fu)務平臺”演進，推動自身轉軌換(huan)道，也為(wei)行業樹(shu)立典范。

從這個層面來說(shuo)，在長線(xian)思考(kao)和布局的前提下，貝殼(ke)以進化的力量，不僅鎖定(ding)趨勢(shi)(shi)，還鎖定(ding)趨勢(shi)(shi)的延長線(xian)。

比如(ru)，貝殼(ke)租(zu)房(fang)在8月份啟動上(shang)海站“新青(qing)年？‘心’計劃”，通過“0押(ya)、月付、換租(zu)無憂、服(fu)務費8折” 等一系列措施，為城(cheng)市畢業生提供租(zu)房(fang)支持(chi)，以及首個自營中高端長租(zu)公寓品牌海鹽亮相成(cheng)都等，都有著全局性(xing)的示范和(he)領航意義。

再如(ru)，貝(bei)殼在(zai)(zai)濟(ji)南推(tui)出(chu)的“煥新購”新模式，相當于為租(zu)、買、賣、裝各個環節(jie)都開啟了快速通道，疊加十大權益，既(ji)能讓購房者(zhe)(zhe)的舊房源零壓力(li)釋放，又(you)在(zai)(zai)新房購置(zhi)端獲(huo)得風險兜(dou)底(di)，且能解除換(huan)房者(zhe)(zhe)后續(xu)在(zai)(zai)租(zu)售、裝修上的煩(fan)惱。

積極(ji)的舉動反(fan)饋到報表上，Q3，除了房產經紀基(ji)本面一貫穩固外，貝殼的第二曲線亦生機勃勃。

其中，家裝家居(ju)合同額達33億元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長65.6%；收(shou)入達32億元(yuan)，同比(bi)大增(zeng)72.1%，環比(bi)也增(zeng)長了21%，貢獻利潤率保持在29.1%。

“貝(bei)殼省心租”入住(zhu)率(lv)達(da)到95.9%，帶動新(xin)興業務及其(qi)他的凈收(shou)入由2022年Q3的8億元(yuan)(yuan)上升202.7%至24億元(yuan)(yuan)。

總體來(lai)看，本報(bao)告(gao)期(qi)，公司非房產交易服務(wu)業務(wu)的(de)收入同比(bi)增長112%，占比(bi)擴大至30%以上，對比(bi)去年同期(qi)該(gai)占比(bi)僅為(wei)15%，營收結構(gou)顯著(zhu)優化(hua)，增量價值愈發厚重，也意味著(zhu)業績彈性、韌(ren)性同步(bu)增強。

六邊形戰士，“成長性”和“確定性”都要

貝殼交卷后，其(qi)亮(liang)眼的成績，讓股民(min)們為之一(yi)振，機構也(ye)紛紛給(gei)出“增持”或(huo)“買入”評級。

摩根士丹利(li)將(jiang)貝殼(ke)今年(nian)全年(nian)盈利(li)預測(ce)上(shang)調(diao)14.9%，明年(nian)及2025年(nian)則輕微(wei)上(shang)調(diao)1%；富瑞(rui)上(shang)調(diao)貝殼(ke)目標價至25美元；國金*券上(shang)調(diao)貝殼(ke)2023 年(nian)和2024 年(nian)經調(diao)整歸母凈(jing)利(li)潤預測(ce) 9%、5%至99億元、113億元。

說到底，投資的本質是預期(qi)藝術，券商看好的是貝殼面向明(ming)天的成長力(li)。

具體(ti)而(er)言，我們可以從基本(ben)盤(pan)、前(qian)瞻力和ESG行動三個(ge)方面展開(kai)。

首先，貝(bei)殼的(de)基本盤，也就是房產經紀業(ye)務。

前三季度(du)，貝殼存量房GTV同比(bi)增(zeng)長(chang)28%，新(xin)房GTV同比(bi)增(zeng)長(chang)13%。

單Q3，貝殼存(cun)量房 GTV為(wei)4390億元(yuan)，遠超(chao)市場預期的(de)3990億元(yuan)，凈(jing)收入(ru)63億元(yuan)，利潤貢獻(xian)率(lv)達至48.7%的(de)高位(wei)，同比提升了2.6個(ge)百分點，環比提升了3.1個(ge)百分點；新房GTV為(wei)1921億元(yuan)，也超(chao)過市場預期的(de)1773億元(yuan)，凈(jing)收入(ru)為(wei)59億元(yuan)，利潤貢獻(xian)率(lv)同比微增至25.1%。

得(de)益于ACN（經(jing)(jing)紀人合(he)作網絡(luo)）的賦能，截至三季度末，貝(bei)殼活(huo)躍門店數量為(wei)40903家，同比增長3.0%，活(huo)躍經(jing)(jing)紀人數量為(wei)399048人，同比增長7.1%。

不難看出(chu)，貝殼的“壓艙石”依(yi)然堅(jian)實有力(li)，并未(wei)因外(wai)力(li)干擾或掣肘而劇烈波動，反而是規模和效益穩健上(shang)行，服務能力(li)不斷強化。

其次，前瞻力。

事實上，貝(bei)殼骨子里(li)就有著低頭趕路(lu)，抬頭追光(guang)的“沖浪”基因(yin)。

拉長歷(li)程視線，不管(guan)是(shi)開行業之(zhi)先的“真房(fang)源”“樓盤(pan)字(zi)典”“ACN”“VR看房(fang)”，還是(shi)后(hou)來進軍家裝及租房(fang)賽道，其始(shi)終能提前洞(dong)察微瀾(lan)，及時(shi)靈(ling)活地調適系統(tong)并(bing)搶先吃(chi)螃蟹。

而在(zai)“交易最大化(hua)”向“體驗最大化(hua)過渡”的(de)背景(jing)下，貝(bei)殼沿著“住的(de)好”的(de)訴求原點(dian)，探(tan)索新版(ban)圖、找尋新定(ding)位、深挖“護城河”，即彭永東稱之的(de)“翻越第二座山”，則是其又一次前(qian)瞻動態和(he)沖(chong)浪前(qian)沿的(de)體現，也為(wei)自己擘畫(hua)出一條(tiao)條(tiao)兼(jian)具長度、深度和(he)廣度的(de)路(lu)徑。

貝殼強調，“這(zhe)些需(xu)求非常(chang)真實，也會為我們未來(lai)帶來(lai)巨大的(de)空間”。

目前來看，貝殼已然突破(po)傳統地產交易服務(wu)業務(wu)限(xian)制(zhi)，行進在“再造”一個貝殼的路上，也取得了階段性的成(cheng)功。

最后，ESG“升維”。

當(dang)時(shi)當(dang)下，ESG無疑是每家企業(ye)的必修科目，也(ye)是被市場頻繁提及和聚焦的議題，更甚(shen)至，還被譽為微(wei)觀個體們新的增長(chang)極，資本下注時(shi)可參考的中樞底(di)座(zuo)力之一(yi)。

作為(wei)居住(zhu)領域的(de)(de)(de)服務商，先進生產(chan)力的(de)(de)(de)探(tan)索者(zhe)，貝殼的(de)(de)(de)思想和(he)認知(zhi)儲備(bei)一(yi)貫(guan)先知(zhi)先覺(jue)，其視最重要的(de)(de)(de)命題為(wei)：我們應該承擔什么(me)責任？我們能為(wei)社會(hui)和(he)客戶創造什么(me)價值？我們的(de)(de)(de)事業，不就是幫消(xiao)費(fei)者(zhe)安居、助服務者(zhe)樂業嗎？

一方(fang)面，做難而正確的事，貝殼上線透明交易、真房(fang)源、交易不成(cheng)傭(yong)金全(quan)(quan)退、交易安全(quan)(quan)保障等重磅(bang)承諾，把消費者的安心(xin)(xin)、放心(xin)(xin)落到實處，促進行業生(sheng)態(tai)良(liang)性循環、正和博(bo)弈(yi)。

另(ling)一方面，扎根社區公(gong)(gong)益(yi)，連(lian)接民眾(zhong)，貝殼(ke)開發了“我(wo)(wo)來教您用手機(ji)(ji)”項目，開設老年人(ren)(ren)智(zhi)能手機(ji)(ji)公(gong)(gong)益(yi)課程，服務老年人(ren)(ren)超75萬(wan)人(ren)(ren)次，9月貝殼(ke)“我(wo)(wo)來教您防跌倒”第一期試點(dian)課開啟；部分(fen)貝殼(ke)門店(dian)在高考期間(jian)開設“高考服務站(zhan)”，為考生(sheng)及家長提供物資(zi)補給與休(xiu)息場地；鏈家暖心驛站(zhan)隨時歡迎戶(hu)外勞動者進門，提供飲水、休(xiu)息、熱飯、借傘、充電等便利；贊助馬拉松等。

據節點(dian)財經觀察，企業(ye)的ESG行(xing)為往(wang)往(wang)和其(qi)財務表現正(zheng)相關。也(ye)就是說，貝殼在業(ye)務場景之外(wai)積累的口碑、信(xin)任、聲望，將在無形中沉淀出(chu)一筆(bi)(bi)筆(bi)(bi)寶貴的財富(fu)，進而轉化為永續動力，助力貝殼走得更(geng)遠(yuan)、更(geng)高、更(geng)久。

基(ji)本盤壓艙，前瞻力“沖(chong)浪”，ESG“升維”，可以(yi)說(shuo)，這樣的(de)貝殼(ke)好比六(liu)邊形戰士，無論是它的(de)成長性還是確定性，都(dou)給(gei)外界(jie)一種鑿(zao)鑿(zao)的(de)踏實感。