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Chapter 1

碧桂園賣“里程碑”酒店

近日，碧(bi)桂園在廣州產(chan)權交易所掛牌轉讓多項資(zi)產(chan)，其(qi)(qi)業態(tai)包括酒(jiu)店(dian)、寫字樓、商(shang)業物業、辦公樓、公寓樓等，擬轉讓資(zi)產(chan)價(jia)格合計38.18億元。其(qi)(qi)中(zhong)，擬轉讓價(jia)格最(zui)貴的項目(mu)是廣州增城(cheng)(cheng)區鳳(feng)凰城(cheng)(cheng)酒(jiu)店(dian)，為12.6億元。增城(cheng)(cheng)區鳳(feng)凰城(cheng)(cheng)酒(jiu)店(dian)是廣州東部最(zui)大(da)的五星級山水主題(ti)式酒(jiu)店(dian)，總建(jian)筑面(mian)積97912.69平(ping)方米。

對于碧(bi)桂園(yuan)而言，增城(cheng)鳳凰(huang)城(cheng)是其開發史上的里程碑項(xiang)目(mu)，也(ye)是創始人楊國強親自拍板拿地(di)開發的項(xiang)目(mu)。這個(ge)萬(wan)畝大盤持續(xu)開發多年，居住人口(kou)超(chao)10萬(wan)。2002年5月(yue)鳳凰(huang)城(cheng)開盤，在此后的8個(ge)月(yue)時(shi)間里，鳳凰(huang)城(cheng)榮獲當(dang)年廣州地(di)區銷(xiao)售冠(guan)(guan)軍、全(quan)國個(ge)盤銷(xiao)售冠(guan)(guan)軍。

同時，增城(cheng)鳳凰(huang)城(cheng)酒(jiu)店也是(shi)碧桂園(yuan)集團內為數不(bu)多的一線城(cheng)市酒(jiu)店項目，于2003年(nian)開業，2017年(nian)重新(xin)裝修，共573間豪(hao)華客(ke)房，產(chan)權獨立清晰，證(zheng)載用途(tu)為酒(jiu)店，有抵押，現狀為經營。

■ 廣東增城(cheng)區(qu)鳳凰城(cheng)酒店

除(chu)了該酒店資產，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)擺上柜臺出售的(de)還有番禺區(qu)碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)藏瓏府(fu)辦公樓項目，報(bao)(bao)價為11.52億(yi)(yi)元(yuan)；增(zeng)城(cheng)區(qu)碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)中(zhong)心甲(jia)級寫字樓項目，報(bao)(bao)價為7.72億(yi)(yi)元(yuan)，白云區(qu)人和公寓樓，報(bao)(bao)價為3.84億(yi)(yi)元(yuan)，增(zeng)城(cheng)區(qu)碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)鳳凰(huang)城(cheng)永旺商(shang)業(ye)物業(ye)，報(bao)(bao)價為2.5億(yi)(yi)元(yuan)。

此外，碧桂園還計劃出售(shou)澳大利(li)亞項(xiang)目，目前正在(zai)積(ji)極接洽中，推進順利(li)的情況下，有(you)望在(zai)上(shang)半(ban)年完(wan)成資(zi)(zi)產出售(shou)。總體(ti)來看，此次出售(shou)的資(zi)(zi)產幾乎都屬于(yu)優質資(zi)(zi)產，這(zhe)或(huo)許與其(qi)處境有(you)關(guan)。

根據最新(xin)的(de)財(cai)報數據，碧(bi)桂園(yuan)的(de)債務高達1.43萬億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，其(qi)中數百億(yi)(yi)是欠銀行的(de)巨額貸款。現在(zai)碧(bi)桂園(yuan)每(mei)個月都(dou)在(zai)虧損，2023年上(shang)半年就(jiu)虧損500億(yi)(yi)，全(quan)年虧損估計上(shang)千(qian)億(yi)(yi)。之前還有(you)人算過一(yi)筆(bi)賬(zhang)，這些(xie)年楊家通過分紅和薪酬，大概拿走了約440億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。對(dui)比目前碧(bi)桂園(yuan)的(de)虧損，業內人士表示，楊家父女哪怕是砸鍋賣鐵也只是幫補(bu)一(yi)時。

在業績一天(tian)比一天(tian)差的情況下，碧(bi)桂園(yuan)還(huan)(huan)承擔(dan)著保交樓的重擔(dan)，據楊惠妍透(tou)露，今年還(huan)(huan)有超過40萬套房屋交付。自2023年8月首次(ci)債務違(wei)約(yue)以來(lai)，碧(bi)桂園(yuan)管理層曾多次(ci)表態(tai)要(yao)“砸鍋賣(mai)鐵(tie)”自救，從行政開支削減近6成、區域公司收縮至(zhi)21個(ge)，到楊國強賣(mai)私人飛機(ji)、“打(da)工皇帝”莫(mo)斌薪酬降至(zhi)月薪1萬元，甚至(zhi)連高管配車都拍賣(mai)還(huan)(huan)債了，為扭轉困(kun)境，碧(bi)桂園(yuan)可謂(wei)各類(lei)“狠招”齊上。

如大多(duo)數(shu)房(fang)企一樣，碧桂園也不可避免地走上出(chu)(chu)(chu)售(shou)資(zi)產償債之(zhi)路(lu)，從出(chu)(chu)(chu)售(shou)其廣州亞運城項目股權，到虧本(ben)轉讓萬(wan)達商(shang)管股權，現(xian)如今(jin)又(you)宣(xuan)布出(chu)(chu)(chu)售(shou)廣州38.18億(yi)元商(shang)業(ye)資(zi)產，這些自然都在情理之(zhi)中。

作為(wei)一家(jia)典型的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)地產(chan)開發(fa)商(shang)，碧桂(gui)園(yuan)的(de)(de)盤(pan)活資(zi)產(chan)以商(shang)業(ye)資(zi)產(chan)先行，似乎并不值得(de)意外，世茂、綠(lv)地、華僑城等住(zhu)宅(zhai)類房企資(zi)產(chan)盤(pan)活普遍都選擇從(cong)商(shang)業(ye)資(zi)產(chan)下(xia)手(shou)，這或與近年(nian)不動產(chan)金融政策的(de)(de)快速(su)推(tui)動有(you)關(guan)。在(zai)市(shi)場大環(huan)境下(xia)，碧桂(gui)園(yuan)此次出(chu)手(shou)的(de)(de)廣州優質商(shang)業(ye)資(zi)產(chan)項目，相對更容易獲得(de)抄底資(zi)本(ben)的(de)(de)關(guan)注。

Chapter 2

碧桂園的“酒店夢”

從(cong)房地產(chan)(chan)項(xiang)目的配套到一樁不錯的投(tou)資“生(sheng)意”，每(mei)一個(ge)房企(qi)(qi)的心目中都有一個(ge)“酒(jiu)店夢”，綠地、世茂(mao)、金茂(mao)、富力、萬達(da)等大型(xing)房企(qi)(qi)莫不是如此。如今(jin)地產(chan)(chan)下(xia)行(xing)，無(wu)論是地產(chan)(chan)還是酒(jiu)店行(xing)業都深陷(xian)泥潭之中，酒(jiu)店資產(chan)(chan)成為流動現金的“奶牛”，有著“宇(yu)宙房企(qi)(qi)”稱號的碧桂園，又講(jiang)述了(le)什么樣(yang)的酒(jiu)店故事？

事實上(shang)，以住宅開(kai)發為主業(ye)(ye)的碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)在上(shang)市前便開(kai)始了(le)酒(jiu)(jiu)店業(ye)(ye)務(wu)發展(zhan)。2000年元旦，隨著(zhu)“順德碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)度假(jia)村”正(zheng)式對外試業(ye)(ye)，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)酒(jiu)(jiu)店集團(tuan)開(kai)始探(tan)索自己(ji)的酒(jiu)(jiu)店品牌和產品線。這(zhe)一年，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)鳳凰品牌正(zheng)式誕生。隨后，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)繼續拓展(zhan)酒(jiu)(jiu)店業(ye)(ye)務(wu)，擴闊了(le)非住宅項(xiang)目業(ye)(ye)務(wu)的經常性收(shou)入來源，使得(de)物業(ye)(ye)收(shou)入組合更加多元化(hua)。

據資(zi)料顯示，截至2007年12月(yue)31日(ri)，碧(bi)桂園已有(you)(you)2家(jia)五星(xing)級酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)、5家(jia)五星(xing)級標準酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)及1家(jia)四星(xing)級酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)開業，另(ling)有(you)(you)4家(jia)5星(xing)級標準酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)在建(jian)設中，即包含經營及籌建(jian)中的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)共12家(jia)；收益(yi)方面，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)及其服(fu)務共錄得(de)2.15億元。之(zhi)所以在上市之(zhi)初就有(you)(you)小(xiao)規模的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)業務發(fa)展，是因為(wei)(wei)這些酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)物(wu)業基本為(wei)(wei)配(pei)套住宅項目開發(fa)而成。

碧桂(gui)園大多數酒(jiu)(jiu)店(dian)均位(wei)于(yu)旗下物業(ye)發展(zhan)項(xiang)目內，建(jian)(jian)立初衷(zhong)主要是對房產銷(xiao)(xiao)售起到促進(jin)作用，為(wei)提升地產項(xiang)目附加(jia)值和影響力而存在。據了解，與一般(ban)的酒(jiu)(jiu)店(dian)不(bu)同(tong)，碧桂(gui)園酒(jiu)(jiu)店(dian)屬集(ji)團自建(jian)(jian)物業(ye)，且長期作為(wei)樓(lou)(lou)盤(pan)展(zhan)銷(xiao)(xiao)中心及會(hui)所使用。每(mei)到樓(lou)(lou)盤(pan)銷(xiao)(xiao)售期間，酒(jiu)(jiu)店(dian)就會(hui)同(tong)時(shi)出現商務會(hui)議客人、度假客人及購(gou)房者，這是碧桂(gui)園酒(jiu)(jiu)店(dian)的特色所在。

此(ci)后，隨著規模擴(kuo)張后住宅項目的(de)(de)增(zeng)長(chang)，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)酒(jiu)(jiu)店(dian)儲備數量也(ye)一(yi)直以每年十個左右的(de)(de)速(su)度平穩增(zeng)長(chang)。然(ran)而經過(guo)20年的(de)(de)發展，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)酒(jiu)(jiu)店(dian)業(ye)(ye)務(wu)其實(shi)并沒(mei)有(you)做出影響力，基本(ben)只是(shi)擴(kuo)闊了(le)非住宅項目業(ye)(ye)務(wu)的(de)(de)經常性收入(ru)來源，使得物業(ye)(ye)收入(ru)組合(he)更加(jia)多元化(hua)。其中(zhong)一(yi)個重(zhong)要問題就是(shi)，沒(mei)有(you)想到對外輸出酒(jiu)(jiu)店(dian)品(pin)牌。甚(shen)至因(yin)為酒(jiu)(jiu)店(dian)數量的(de)(de)攀升，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)還曾陷入(ru)了(le)重(zhong)資產經營困境中(zhong)。

在(zai)2017年(nian)(nian)的(de)(de)時候，碧(bi)桂(gui)園酒(jiu)(jiu)店板塊號稱(cheng)已(yi)經(jing)管理著旗下500億的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店及公寓資(zi)產，為了實(shi)現“瘦(shou)身”，碧(bi)桂(gui)園開始(shi)“割肉(rou)”經(jing)營效果不好的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店，包括佛山(shan)的(de)(de)希(xi)爾頓酒(jiu)(jiu)店及佛山(shan)美爵酒(jiu)(jiu)店等。從2017年(nian)(nian)到2019年(nian)(nian)，碧(bi)桂(gui)園在(zai)尋(xun)求(qiu)通(tong)過(guo)瘦(shou)身來實(shi)現輕資(zi)產的(de)(de)計劃，逐步想(xiang)打造自己(ji)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店王國。

即便如此，碧桂(gui)(gui)園(yuan)龐大的酒(jiu)店資(zi)(zi)產包依(yi)舊難適應當下嚴峻的外部環境。于(yu)是2019年底，碧桂(gui)(gui)園(yuan)酒(jiu)店業務直(zhi)接發出(chu)“輕資(zi)(zi)產輸出(chu)”信(xin)號，并對旗下整體酒(jiu)店品牌做梳理，計劃成立新的品牌矩陣。

2020年4月20日，碧桂(gui)園官方公眾號發文稱，碧桂(gui)園核心(xin)聯(lian)盟企業鳳悅酒店(dian)及度(du)假(jia)村(cun)正式(shi)宣布成立(li)。鳳悅酒店(dian)及度(du)假(jia)村(cun)定位(wei)為高(gao)(gao)品質酒店(dian)資產(chan)(chan)運(yun)營商，目前管理(li)全球(qiu)逾500億(yi)元酒店(dian)資產(chan)(chan)，為超過100家高(gao)(gao)品質酒店(dian)提供運(yun)營和(he)資產(chan)(chan)管理(li)服務。據業內人(ren)士推算，這(zhe)個(ge)新平臺(tai)管理(li)的(de)500億(yi)資產(chan)(chan)，對應的(de)大概就是碧桂(gui)園酒店(dian)業務。

從鳳悅(yue)(yue)管(guan)理的(de)酒(jiu)店和公寓品牌看，都是以碧桂園(yuan)自(zi)己(ji)的(de)經典品牌為(wei)主，該(gai)平(ping)臺更多(duo)是獨立(li)于碧桂園(yuan)之(zhi)外的(de)第(di)三(san)方機構，由原碧桂園(yuan)酒(jiu)店集團(tuan)核心(xin)管(guan)理團(tuan)隊成員(yuan)創(chuang)立(li)，雖(sui)目前(qian)接手的(de)多(duo)是碧桂園(yuan)酒(jiu)店，但之(zhi)后會探(tan)索更多(duo)的(de)市(shi)場(chang)化(hua)運營。這意味著鳳悅(yue)(yue)真正(zheng)作(zuo)為(wei)獨立(li)的(de)酒(jiu)店板(ban)塊(kuai)從地產業務中剝(bo)離出(chu)來。

脫離碧(bi)桂園標簽(qian)的(de)鳳(feng)悅(yue)(yue)，2020-2022年，鳳(feng)悅(yue)(yue)先(xian)后與(yu)希爾頓(dun)惠庭、美諾酒(jiu)店(dian)、雅高JO&JOE品牌達(da)成(cheng)合作(zuo)，同時，其7大自有品牌矩陣(zhen)開始(shi)成(cheng)型。截至去年底數據，鳳(feng)悅(yue)(yue)管理的(de)酒(jiu)店(dian)資產規模就已經超750億。由(you)此，碧(bi)桂園在(zai)酒(jiu)店(dian)資產板塊開啟新的(de)征程。

■ 插(cha)圖|攝影 空間秘探Me-Time Space；插(cha)圖僅(jin)供欣賞

Chapter 3

碧桂園酒店板塊

遇到哪些問題？

酒店業(ye)務一度是國內房企巨(ju)頭實(shi)行多元化(hua)發展(zhan)戰略的(de)重要版塊之一，隨著(zhu)整個地(di)產行業(ye)進(jin)入理性發展(zhan)階段，有著(zhu)地(di)產基因(yin)的(de)酒店企業(ye)正(zheng)面臨著(zhu)新的(de)機(ji)遇(yu)與挑(tiao)戰。那(nei)碧桂園的(de)酒店板塊在二十多年發展(zhan)過程中，遇(yu)到了哪些(xie)問題？

自有品牌影響力不(bu)夠

作為(wei)地產(chan)項目的(de)(de)補(bu)充板塊(kuai)，酒(jiu)(jiu)店(dian)是不(bu)可缺少的(de)(de)部分(fen)，國內每(mei)一個(ge)大(da)的(de)(de)地產(chan)都會有(you)一個(ge)酒(jiu)(jiu)店(dian)業(ye)務板塊(kuai)。碧(bi)桂(gui)園(yuan)也(ye)不(bu)例外，和萬達、綠地這些商業(ye)地產(chan)大(da)佬相比酒(jiu)(jiu)店(dian)不(bu)是非常(chang)多，但從一開始碧(bi)桂(gui)園(yuan)就堅(jian)持自(zi)創品(pin)牌(pai)和加盟國際品(pin)牌(pai)兩步走的(de)(de)路子。

不過(guo)，就碧桂園鳳(feng)悅的(de)(de)自有(you)品牌體(ti)(ti)系來看(kan)，無論是鳳(feng)凰、鳳(feng)悅還(huan)是鳳(feng)頤(yi)等品牌，都還(huan)沒(mei)有(you)形成足夠(gou)的(de)(de)品牌影響(xiang)力，理性地(di)來看(kan)，鳳(feng)悅體(ti)(ti)系自有(you)品牌沒(mei)有(you)獲得實質性的(de)(de)增長，基本(ben)還(huan)是原地(di)產板(ban)塊(kuai)自有(you)酒(jiu)店。與雅高、希爾頓(dun)合作的(de)(de)“混(hun)血品牌”模式，因其(qi)地(di)產缺乏(fa)專業運營管(guan)理體(ti)(ti)系，品牌標準和品牌價值仍時(shi)(shi)不時(shi)(shi)遭受市場質疑。

酒店物業選址困局

碧(bi)(bi)桂(gui)(gui)園起(qi)源于佛山(shan)，依靠“給你一個五(wu)星級(ji)的家”的口號，從剛起(qi)家就(jiu)開始(shi)下沉(chen)三(san)(san)四線(xian)，已經當(dang)了(le)幾十年(nian)的“三(san)(san)四線(xian)之王”。當(dang)其他頭(tou)部房企，從前幾年(nian)就(jiu)紛紛收縮戰線(xian)，往(wang)一二線(xian)城(cheng)市(shi)集中的時(shi)候，碧(bi)(bi)桂(gui)(gui)園仍然(ran)沒改變原(yuan)有的路線(xian)。就(jiu)算在恒(heng)大倒(dao)下之后，碧(bi)(bi)桂(gui)(gui)園仍然(ran)在三(san)(san)四線(xian)拿地。不只是三(san)(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)，在縣(xian)城(cheng)也非常(chang)多。

由于(yu)(yu)旗下(xia)住(zhu)宅業務分(fen)布及大盤開發特點，碧(bi)桂園旗下(xia)酒店所處地段(duan)、位置往往并不(bu)是(shi)核心區，也會相應地影響入(ru)住(zhu)率(lv)、收益等。同時，在后(hou)疫(yi)情時代酒店市場供過(guo)于(yu)(yu)求導致(zhi)行業的(de)(de)運營壓力不(bu)斷上升，尤其在商旅(lv)與度假(jia)住(zhu)宿需求不(bu)足(zu)的(de)(de)三四(si)線城(cheng)市，這(zhe)一矛(mao)盾產(chan)生的(de)(de)問題只(zhi)會更加突出。

輕資產轉型不易

“由(you)重轉輕(qing)(qing)(qing)”是(shi)(shi)近(jin)幾(ji)年大部(bu)分地(di)產(chan)系(xi)酒(jiu)店(dian)的(de)(de)一致方向。各家(jia)都動作不斷，但長(chang)期(qi)以(yi)來都用地(di)產(chan)思(si)維(wei)做(zuo)酒(jiu)店(dian)的(de)(de)地(di)產(chan)玩家(jia)，在(zai)向輕(qing)(qing)(qing)資產(chan)轉型過程中(zhong)顯得十分吃力。房地(di)產(chan)困境之下的(de)(de)酒(jiu)店(dian)業(ye)，它的(de)(de)共性問題非常(chang)明顯，酒(jiu)店(dian)的(de)(de)建(jian)造邏(luo)輯(ji)是(shi)(shi)：地(di)產(chan)是(shi)(shi)主業(ye)，酒(jiu)店(dian)是(shi)(shi)配套，地(di)產(chan)是(shi)(shi)利(li)潤中(zhong)心，酒(jiu)店(dian)是(shi)(shi)成本中(zhong)心，建(jian)酒(jiu)店(dian)的(de)(de)目的(de)(de)就是(shi)(shi)為了拉升(sheng)地(di)價，或者提升(sheng)房屋的(de)(de)銷售，更多(duo)的(de)(de)是(shi)(shi)重開發，輕(qing)(qing)(qing)運營(ying)。

地產銷售習慣(guan)了(le)短平快的(de)(de)操作，但(dan)是(shi)酒店需通過運營實現資(zi)金回流與正向(xiang)運營，否(fou)則將面(mian)臨長期的(de)(de)虧(kui)損(sun)。和大多數地產酒店一(yi)樣，在近20年(nian)的(de)(de)時間里，碧桂園酒店板塊實際服務(wu)的(de)(de)還是(shi)自己(ji)本身(shen)的(de)(de)酒店資(zi)產業(ye)務(wu)和管理，在對外輸出的(de)(de)路上并不熱心(xin)，哪怕(pa)成立(li)了(le)鳳悅酒店及度假(jia)村，其(qi)輕資(zi)產轉型也沒(mei)有那么容易能(neng)實現。

Chapter 4

房企如何盤活酒店資產？

站(zhan)在當(dang)下(xia)深(shen)度調整的(de)地產(chan)(chan)環境中，房(fang)(fang)企(qi)普遍渴求套(tao)現(xian)資(zi)金(jin)以度難關，存(cun)量商業(ye)資(zi)產(chan)(chan)的(de)盤活已成為推動(dong)房(fang)(fang)企(qi)脫困(kun)的(de)重要策(ce)略(lve)之一。在高質量發展(zhan)的(de)經濟模式下(xia)，房(fang)(fang)企(qi)們該如何(he)盤活資(zi)產(chan)(chan)包，實現(xian)運營升級及變現(xian)呢？

整合上下游資源

房(fang)地(di)產(chan)早已(yi)從重開發階段步(bu)入(ru)資(zi)(zi)產(chan)管理時代，酒店和住房(fang)租(zu)賃行業(ye)穩步(bu)增長的同時，伴隨著更多不(bu)確定性，房(fang)企(qi)們(men)需要整合資(zi)(zi)源，以更精(jing)細化、多維度的視(shi)角審視(shi)投資(zi)(zi)、運營，以此實(shi)現(xian)更好(hao)地(di)向輕資(zi)(zi)產(chan)轉(zhuan)型。

除了(le)成(cheng)立單獨的(de)(de)(de)酒店管理部門，進行酒店資(zi)產整合(he)之外，綠地(di)、萬(wan)科、世(shi)茂等房企也在(zai)通過“收(shou)并購”方(fang)式來進行資(zi)源整合(he)，以(yi)此促進酒店板塊資(zi)產的(de)(de)(de)發展(zhan)。但在(zai)新(xin)的(de)(de)(de)消費趨勢(shi)(shi)下(xia)(xia)，借旗下(xia)(xia)文旅(lv)項目優(you)勢(shi)(shi)，整合(he)酒店上下(xia)(xia)游(you)資(zi)源打造文旅(lv)住宿綜(zong)合(he)體(ti)，將成(cheng)為新(xin)的(de)(de)(de)發展(zhan)趨勢(shi)(shi)。

比(bi)如在早年(nian)政府支持(chi)力度較大的(de)時期，碧(bi)桂園抓住了介入文(wen)旅(lv)的(de)最佳時機，通過整合養老、康養、醫療(liao)等資源，拿到了大量便宜的(de)土地(di)，同時搭載碧(bi)桂園自有品(pin)牌生(sheng)態圈，構(gou)建起集生(sheng)活(huo)場景于(yu)一體的(de)文(wen)商旅(lv)生(sheng)態圈，實現全(quan)產業閉環(huan)。

打造超級品牌

從碧(bi)桂(gui)園(yuan)、綠地可見，目前(qian)的酒(jiu)店(dian)(dian)行業從過去的重(zhong)視資產(chan)運(yun)營轉向(xiang)重(zhong)視管(guan)(guan)理品(pin)(pin)牌運(yun)營，從過去的不可持續的、消耗資源的重(zhong)資產(chan)模(mo)式(shi)轉向(xiang)可持續的、租(zu)賃物業、重(zhong)管(guan)(guan)理輸(shu)出與品(pin)(pin)牌輸(shu)出的輕資產(chan)模(mo)式(shi)。但與國(guo)(guo)際、國(guo)(guo)內頭部酒(jiu)店(dian)(dian)集團相比，地產(chan)酒(jiu)店(dian)(dian)的自主(zhu)品(pin)(pin)牌目前(qian)在市場(chang)影(ying)響力(li)較弱，且(qie)尚待“出圈(quan)”。

在(zai)打造超級品(pin)(pin)牌(pai)這條路上，一方面(mian)，地(di)產(chan)酒店(dian)還(huan)(huan)需要品(pin)(pin)牌(pai)定(ding)位明確(que)。定(ding)位明確(que)的品(pin)(pin)牌(pai)文化能夠讓(rang)自營酒店(dian)品(pin)(pin)牌(pai)更容易獲得(de)住(zhu)客認同，從而提升品(pin)(pin)牌(pai)忠(zhong)誠(cheng)度。另(ling)一方面(mian)，還(huan)(huan)需要別具(ju)一格的創新模式。基于差異化的創新才是酒店(dian)核心競(jing)爭(zheng)力(li)所在(zai)，如亞朵與萬(wan)科合(he)作(zuo)的“地(di)產(chan)+酒店(dian)”道路。對房企(qi)而言，品(pin)(pin)牌(pai)只是萬(wan)里長(chang)征走出第(di)一步，還(huan)(huan)得(de)通過(guo)不(bu)斷(duan)努力(li)才能成為(wei)有文化含量和底(di)蘊(yun)的金(jin)字招牌(pai)。

■ 插圖|攝影 空間秘探(tan)Me-Time Space；插圖僅供欣賞

綜上，存量(liang)時代和房(fang)企(qi)高負(fu)債(zhai)下(xia)，酒店資產(chan)價值(zhi)得以(yi)(yi)重(zhong)申，對于房(fang)企(qi)來(lai)說，“割肉”或者(zhe)盤活酒店資產(chan)包(bao)，都是(shi)條“活路(lu)”。但最有效的(de)(de)方法恐怕還是(shi)賣房(fang)子，畢竟項(xiang)目回款(kuan)才是(shi)房(fang)企(qi)能得以(yi)(yi)持續生存的(de)(de)血液。可以(yi)(yi)預見，由增(zeng)量(liang)到增(zeng)值(zhi)，將(jiang)是(shi)地產(chan)商未來(lai)十年的(de)(de)市(shi)場發(fa)展邏輯，碧桂園能否“破(po)繭重(zhong)生”還請拭目以(yi)(yi)待。