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11月(yue)11日，我(wo)愛我(wo)家發布人(ren)事變更公告，張海瓊接棒董麗(li)麗(li)成為新一(yi)任(ren)財務負責(ze)人(ren)。值得注(zhu)意(yi)的是，這已是近14個月(yue)以來，我(wo)愛我(wo)家第(di)三次更換財務負責(ze)人(ren)。

公開文件顯(xian)示，自2022年9月以來，我愛我家先后聘請付(fu)(fu)子明、董麗(li)麗(li)、張(zhang)海瓊任職(zhi)公司財務負(fu)責(ze)人(ren)。其中，付(fu)(fu)子明、董麗(li)麗(li)分別任職(zhi)約6個(ge)月、8個(ge)月，任期(qi)較短。

頻繁(fan)更換(huan)財(cai)務(wu)負(fu)責人是上市企業的大(da)忌(ji)，然而，近一年我(wo)愛我(wo)家(jia)高層人員變動極(ji)大(da)。

公(gong)開文件顯示，2023年1月至(zhi)7月期間，花嘉俊辭(ci)去監(jian)(jian)事(shi)及(ji)監(jian)(jian)事(shi)會主席職(zhi)務，朱威、何(he)洋、潘(pan)斯(si)佳(jia)(jia)、陳毅剛先后辭(ci)去副總裁職(zhi)務。其(qi)中，花嘉俊辭(ci)去上述(shu)職(zhi)務后，仍擔任(ren)我愛我家金(jin)融運營中心副總經理(li)職(zhi)務。而朱威、何(he)洋、潘(pan)斯(si)佳(jia)(jia)、陳毅剛等人辭(ci)職(zhi)后不在公(gong)司(si)及(ji)控股子公(gong)司(si)擔任(ren)任(ren)何(he)職(zhi)務。

據我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家(jia)8月發布(bu)的最新(xin)人事變動相關公(gong)告顯(xian)示，我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家(jia)最新(xin)的副總裁包括高(gao)曉輝(hui)、劉洋(yang)、代文(wen)娟、段蟒。

需要關注的(de)(de)是，在(zai)原副總裁陳毅剛辭(ci)職的(de)(de)背(bei)后，還(huan)引發了一場聲勢(shi)浩大的(de)(de)區(qu)域“地(di)震(zhen)”。

01 高層大地震，杭州不可失

2023年7月8日，我愛我家向杭(hang)州公(gong)司(si)全(quan)體員工發(fa)送短信稱，集團接到(dao)投訴，對(dui)杭(hang)州公(gong)司(si)總(zong)經理(li)陳毅剛、副總(zong)經理(li)楊海(hai)哨以及杭(hang)州公(gong)司(si)所有業務(wu)總(zong)監(jian)停職察看，即(ji)刻生(sheng)效。同時，該短信還補(bu)充提醒員工，不要被(bei)脅迫簽署與(yu)我愛我家以外任(ren)何(he)協(xie)議或合同。

正當突發短(duan)信(xin)引發眾人無限猜想(xiang)時，7月10日(ri)陳毅剛的(de)辭(ci)任公(gong)告就被公(gong)開。同日(ri)晚間(jian)，我(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)家(jia)(jia)官方(fang)發布溝通函稱，我(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)家(jia)(jia)杭(hang)州公(gong)司(si)近期(qi)確實受到(dao)不正當競爭手段的(de)干擾，出現侵害式商業利(li)益的(de)行為(wei)。并網(wang)傳，我(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)家(jia)(jia)董事長(chang)謝(xie)勇已親赴杭(hang)州處理事端。

事件走向開始撲朔迷(mi)離，隨著(zhu)事件發(fa)酵，矛盾(dun)源頭指(zhi)向房產中介另一巨頭貝殼(ke)，對我(wo)愛我(wo)家進行“挖墻腳”。

7月11日，杭(hang)州房(fang)管局約談貝殼、我(wo)愛我(wo)家(jia)相關負責人。同日晚(wan)間，杭(hang)州市房(fang)地產中(zhong)介行(xing)業協會發(fa)布一則倡議，呼吁加強行(xing)業自律和企業內部(bu)管理。

“挖墻(qiang)腳”事件與否不予置評，但作(zuo)為輿(yu)論中心的(de)(de)當事人，陳毅剛(gang)難逃熱議。坊間多有傳言(yan)，陳毅剛(gang)的(de)(de)離開或(huo)是局勢所趨，我(wo)愛我(wo)家(jia)集(ji)團近(jin)階段(duan)正(zheng)持續(xu)撤(che)換多地城(cheng)市總經理(li)。

2023年5月，我愛(ai)(ai)我家(jia)(jia)原北京(jing)公(gong)司總(zong)經(jing)(jing)理(li)高曉(xiao)輝，被(bei)任命為我愛(ai)(ai)我家(jia)(jia)集團首席(xi)運營官。新官上任后便(bian)開(kai)始一輪(lun)地方城(cheng)市總(zong)經(jing)(jing)理(li)的調(diao)動，我愛(ai)(ai)我家(jia)(jia)天津、鄭州等(deng)地總(zong)經(jing)(jing)理(li)先后被(bei)撤換(huan)，此前蘇州、南(nan)京(jing)等(deng)城(cheng)市公(gong)司總(zong)經(jing)(jing)理(li)也相繼離職。

陳毅剛作(zuo)為自2005年就加入我(wo)愛(ai)我(wo)家(jia)的(de)“老兵”，截至離職(zhi)已(yi)任(ren)職(zhi)18年。上任(ren)初期(qi)就擔任(ren)我(wo)愛(ai)我(wo)家(jia)杭州公(gong)司(si)總(zong)經理，2018年便一(yi)直兼任(ren)集團副總(zong)裁一(yi)職(zhi)。

作為深(shen)耕(geng)在(zai)杭州地區，手握(wo)重權的“封疆大吏”，此前就(jiu)有傳聞(wen)，我愛我家集(ji)團(tuan)曾多次擬將(jiang)陳毅(yi)剛(gang)調離杭州，但均被其拒絕。

一切早有(you)苗(miao)頭，在7月6日的杭州公司大會上，謝勇便宣布將率先在杭州公司推出“愛(ai)家股(gu)權(quan)(quan)共享計劃”，每年向杭州公司投入5000萬元以上的資金，作(zuo)為杭州公司股(gu)權(quan)(quan)共享計劃的權(quan)(quan)益及分(fen)紅。

這一舉動，被外界認(ren)為是(shi)預防陳(chen)毅(yi)剛出(chu)走后其手下“得(de)意干將(jiang)”也隨之(zhi)離去，大(da)有安撫人心之(zhi)意。

畢(bi)竟對于(yu)我(wo)(wo)(wo)愛(ai)(ai)我(wo)(wo)(wo)家來(lai)說，杭(hang)州(zhou)區域(yu)過于(yu)重(zhong)要。作為比(bi)鏈家還早一年(nian)(nian)成(cheng)立的老(lao)(lao)牌中介(jie)公司，在超20年(nian)(nian)的全國(guo)化競爭中，我(wo)(wo)(wo)愛(ai)(ai)我(wo)(wo)(wo)家長期居于(yu)老(lao)(lao)二的位置，可唯有杭(hang)州(zhou)地(di)區我(wo)(wo)(wo)愛(ai)(ai)我(wo)(wo)(wo)家一騎絕塵。2014年(nian)(nian)，我(wo)(wo)(wo)愛(ai)(ai)我(wo)(wo)(wo)家在杭(hang)州(zhou)區域(yu)市(shi)占率曾一度高達51.96%。

不過(guo)，這(zhe)一(yi)優(you)勢隨著2018年鏈家推(tui)出“貝殼(ke)找房(fang)(fang)”開(kai)始漸(jian)漸(jian)發(fa)生改變(bian)。杭(hang)州(zhou)市(shi)住房(fang)(fang)保障和房(fang)(fang)產(chan)管理局數據顯示，2020年起(qi)貝殼(ke)杭(hang)州(zhou)區(qu)(qu)域市(shi)占(zhan)率(lv)已(yi)超(chao)過(guo)我愛我家，我愛我家杭(hang)州(zhou)地區(qu)(qu)市(shi)占(zhan)率(lv)跌(die)至30%以下(xia)。根據相(xiang)關(guan)報道，2023年6月的杭(hang)州(zhou)市(shi)區(qu)(qu)二手房(fang)(fang)簽約中，我愛我家僅占(zhan)比19.6%，貝殼(ke)的占(zhan)比約35%。

這或也是為(wei)何傳(chuan)出陳毅(yi)剛(gang)被(bei)貝(bei)殼”挖墻腳”后，我(wo)愛(ai)我(wo)家提前(qian)做出應(ying)對(dui)之策的根(gen)本原因。

02 58集團頻繁減持 相寓IPO或不被看好

實(shi)際上，我愛我家與貝殼(ke)之間的(de)矛盾(dun)已久。

早在貝殼上線(xian)時，便(bian)在整個房(fang)產(chan)中介行業掀起一(yi)場數(shu)字化變革，通(tong)過打造ACN（經(jing)紀(ji)人合作網絡）模式，實現不同房(fang)產(chan)經(jing)紀(ji)公司之間跨店、跨品(pin)牌成(cheng)交，貝殼找房(fang)實現快速擴(kuo)增。

美名(ming)其曰“重塑亂象叢生的(de)(de)地產(chan)中介(jie)行業”，但對于其他房產(chan)中介(jie)來說，貝殼所做的(de)(de)“資源整合”無外(wai)乎是把老桌(zhuo)子掀翻，自己(ji)坐上新桌(zhuo)子的(de)(de)主位，引起(qi)眾怒。

于是，在“貝殼(ke)找房(fang)”上(shang)線的第(di)二(er)個月，58集團創始(shi)人姚勁波發起真房(fang)源誓約大會，邀我愛我家、中原地產(chan)、21世紀不(bu)動產(chan)等多家房(fang)產(chan)經紀品牌站臺，被業界稱為“反殼(ke)聯(lian)盟”。

但“反殼”并(bing)未成功，21世紀不動產、中環互(hu)聯(lian)接連“倒戈”，入(ru)駐貝殼找房平臺，就(jiu)連最(zui)初(chu)的組(zu)織者(zhe)58集團也開始減(jian)持我愛我家，聯(lian)盟逐漸瓦解。

公開文(wen)件(jian)顯示，自2018年(nian)五(wu)八有限(xian)公司收購我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家其(qi)他股(gu)(gu)(gu)東(dong)的股(gu)(gu)(gu)份至8.28%，成為(wei)我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家第(di)二(er)大股(gu)(gu)(gu)東(dong)后，便多次進行減(jian)持(chi)(chi)。減(jian)持(chi)(chi)均價在2.93元/股(gu)(gu)(gu)-3.61元/股(gu)(gu)(gu)區間，與2018年(nian)入(ru)股(gu)(gu)(gu)時受讓價7.12元/股(gu)(gu)(gu)相比(bi)(bi)，跌(die)幅超50%。截至2023年(nian)9月，五(wu)八有限(xian)公司持(chi)(chi)股(gu)(gu)(gu)比(bi)(bi)例下降至4.999996%。

由(you)于(yu)目前58集團(tuan)持股(gu)比例低于(yu)5%，再行減(jian)持計劃將不再提(ti)前披露(lu)。未來，58集團(tuan)或(huo)存繼續減(jian)持或(huo)完全撤資的可能。

對(dui)(dui)于58集團(tuan)的(de)“虧本(ben)”減持，雖我(wo)愛我(wo)家稱“因集團(tuan)資(zi)產整合需要(yao)”，但不排除這是58集團(tuan)針對(dui)(dui)正處(chu)在“外(wai)憂內(nei)患”中的(de)我(wo)愛我(wo)家，做出的(de)評估措(cuo)施。

2022年6月(yue)，我(wo)愛(ai)我(wo)家微信(xin)公(gong)眾(zhong)號發(fa)布公(gong)告，根據(ju)疫情(qing)(qing)變(bian)化(hua)與城(cheng)市(shi)房地產(chan)市(shi)場的實際情(qing)(qing)況，公(gong)司決定終止(zhi)合肥、煙臺(tai)、長沙城(cheng)市(shi)的加盟業務。隨后，我(wo)愛(ai)我(wo)家北京總部爆(bao)發(fa)一(yi)次大型的員(yuan)工集體(ti)討薪事件。

員(yuan)(yuan)工討薪風波后，2022末(mo)我愛我家員(yuan)(yuan)工人(ren)(ren)數大幅縮減，在職員(yuan)(yuan)工數量由(you)2021年的50493人(ren)(ren)減少(shao)至2022年末(mo)的33820人(ren)(ren)，一年內員(yuan)(yuan)工人(ren)(ren)數減少(shao)了(le)16673人(ren)(ren)。

同時(shi)，門店(dian)規模也(ye)出現了縮減。2022年，我愛(ai)我家國內運(yun)營(ying)門店(dian)總(zong)量(liang)(liang)達3583家，相較(jiao)于上一(yi)年減少1030家，覆蓋城市(shi)數量(liang)(liang)也(ye)從33城降至15城。到了2023年三季度(du)末(mo)，我愛(ai)我家國內運(yun)營(ying)門店(dian)總(zong)量(liang)(liang)約已降至2887家。

以經營數據來(lai)(lai)看，自2020年以來(lai)(lai)，我(wo)愛我(wo)家連續三年歸屬凈(jing)利潤同(tong)比下降，分別為-62.30%、 -46.81%、 -284.37%，這(zhe)也致使我(wo)愛我(wo)家2022年由盈(ying)轉虧(kui)，凈(jing)虧(kui)損3.06億(yi)元。

進入2023年后(hou)，虧損雖有所(suo)收(shou)窄但未能扭(niu)虧。2023年前三季度，我愛我家歸(gui)屬凈(jing)利潤為-6793.06萬元(yuan)。

經營(ying)面(mian)的不景(jing)氣也直(zhi)接反映到(dao)二(er)級(ji)市(shi)場。自2017年我(wo)(wo)愛(ai)(ai)我(wo)(wo)家(jia)借殼昆(kun)百(bai)大實現上(shang)市(shi)以(yi)來，股價一(yi)路走低。截至11月(yue)20日收盤(pan)，我(wo)(wo)愛(ai)(ai)我(wo)(wo)家(jia)報(bao)收2.5元(yuan)/股，相較于借殼上(shang)市(shi)時區間(jian)跌(die)幅超6成，市(shi)值蒸發(fa)近百(bai)億元(yuan)。

除我愛我家基(ji)本(ben)盤(pan)外(wai)，58集團之所(suo)以對其(qi)不持(chi)樂觀態度，或(huo)與我愛我家即將啟動的IPO項(xiang)目盈利效果不佳相關。

在2022年業(ye)績大會上，我愛我家表示，旗下長租公寓品牌“相(xiang)寓”獨立上市是公司一直明確的戰略目(mu)標(biao)，2023年將(jiang)會啟動(dong)相(xiang)寓業(ye)務獨立分(fen)拆上市的準備工作。

有專家分(fen)析表示，縱然謝勇(yong)出(chu)(chu)(chu)身于資本圈，但在房地產市場持續低迷情(qing)況下，指望我愛我家的(de)(de)市值依(yi)靠中介主業東山再起，難(nan)度可想(xiang)而知。若拿出(chu)(chu)(chu)經(jing)營情(qing)況相對更有想(xiang)象空間的(de)(de)相寓(yu)公(gong)寓(yu)業務單獨分(fen)拆上市，或(huo)是謝勇(yong)為數不多(duo)能(neng)夠打出(chu)(chu)(chu)的(de)(de)牌(pai)。

根據我愛我家(jia)2022年(nian)報，資(zi)產管(guan)理業務（相寓）營(ying)收占比由2021年(nian)的(de)15.58%增至(zhi)2022年(nian)48.37%，一躍成為第一營(ying)收來源(yuan)。同期，其老本行二手(shou)房(fang)經紀業務的(de)營(ying)收占比則(ze)由58.48%降至(zhi)30.25%。

官網(wang)顯示，相(xiang)寓業務(wu)已覆(fu)蓋(gai)北京、上海、深(shen)圳、杭州等(deng)全國15個大(da)中型城市。截(jie)至2023年(nian)三(san)季度末，相(xiang)寓業務(wu)在管房源達(da)到26.8萬(wan)套(tao)，相(xiang)對于年(nian)初增(zeng)加1.4萬(wan)套(tao)。

但相寓想要獨立上市，暫(zan)且打一個問(wen)號，從(cong)經營層面(mian)看(kan)，該業務尚處在毛虧損階(jie)段。

結(jie)合財報數(shu)據，2022年，我愛(ai)我家在資(zi)產(chan)管(guan)(guan)理業務（相(xiang)寓）營收同比(bi)增長75.27%至56.47億(yi)元(yuan)的基礎上(shang)，該業務毛利率(lv)卻為(wei)-5.99%。進(jin)入2023年這一問題放大(da)，2023年上(shang)半年，我愛(ai)我家資(zi)產(chan)管(guan)(guan)理業務（相(xiang)寓）營業收入同比(bi)下降(jiang)5.14%至28.29億(yi)元(yuan)，業務毛利率(lv)同比(bi)減少1.01個百分點至-7.47%。

在管(guan)房源增(zeng)加的(de)同時(shi)，營收反倒(dao)出現滑坡，這(zhe)是行情慘淡(dan)致(zhi)相寓降價出租的(de)結(jie)果，還是管(guan)理不善導致(zhi)資產貶(bian)值，不得而知。

對于毛(mao)利率為負，我愛(ai)我家則表示，主要原因是基于新的租(zu)賃準(zhun)則，部分房源的收(shou)益確(que)認至“資(zi)產處置收(shou)益”科目之中所致。

同時，長(chang)租業務(wu)看上去很(hen)美，事(shi)實(shi)上卻是一塊難啃(ken)的(de)骨頭。

2019年11月，國內“長租公(gong)寓(yu)第一股”的青客公(gong)寓(yu)成(cheng)功登(deng)陸納斯(si)達克，后(hou)旗下公(gong)司(si)遭遇破產清算(suan)，持(chi)續經營能力受質疑，現已剝離(li)部(bu)分資產并更名為(wei)“FLJ”。無獨有偶，2021年4月，上市(shi)一年的蛋殼公(gong)寓(yu)從紐交所摘(zhai)牌。

前(qian)輩的折戟原因來自多方面，政策(ce)監管(guan)加強、企業的高杠(gang)桿等(deng)等(deng)。在如此大背景下，我愛我家押注長租公寓的籌碼又(you)是(shi)什么呢？

可(ke)以預(yu)見的(de)(de)是，對(dui)于我(wo)愛我(wo)家布局長租公(gong)寓(yu)這個(ge)賽(sai)道，謝勇堅定(ding)不移(yi)。但姚勁波(bo)似乎早已從58頻頻減持中，表明了自己的(de)(de)態度。