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身為中國最早上(shang)市并完成全(quan)國化布局的(de)房(fang)地(di)產企業(ye)之一的(de)金(jin)地(di)集(ji)團(tuan)，日子卻過得并不好。

一(yi)方(fang)面，金(jin)(jin)地集(ji)(ji)團(tuan)交出一(yi)份糟(zao)糕的業(ye)績答卷，營收(shou)、利(li)潤雙降(jiang)。據2023年(nian)財報顯(xian)示，全(quan)年(nian)金(jin)(jin)地集(ji)(ji)團(tuan)實(shi)現(xian)營業(ye)收(shou)入981.25億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)18.37%，房地產項目結(jie)算面積486.34萬平方(fang)米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)21.13%；結(jie)算收(shou)入854.69億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)21.72%；實(shi)現(xian)歸屬于上(shang)市公司股(gu)東的凈利(li)潤8.88億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)85.48%。

另一(yi)方面，金地集團在資本(ben)市場表現不佳(jia)，股(gu)價持(chi)續低迷。截止3月20日收盤，金地集團股(gu)價報收4.02元/股(gu)，較歷時(shi)最高已(yi)經跌去(qu)逾(yu)七成，目(mu)前市值181億元。

當然，這(zhe)也不能(neng)全怪金地集(ji)團，畢竟整個大環境欠佳(jia)，房地產行業開發投(tou)資持續低迷。

從(cong)房(fang)地(di)(di)產行業(ye)開發投資(zi)指(zhi)標來看(kan)，2023年全國房(fang)屋(wu)新開工面(mian)積(ji)為9.54億(yi)平方米(mi)，同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)20.4%，全國房(fang)地(di)(di)產開發投資(zi)額11.09萬億(yi)，同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)9.6%，增速在低基(ji)數下繼續(xu)走(zou)弱，連續(xu)兩年處于負增長區間。2023年全國房(fang)屋(wu)竣工面(mian)積(ji)9.98億(yi)平方米(mi)，同(tong)比(bi)增長17.0%。

各家券商也對金(jin)地(di)集(ji)團(tuan)持(chi)悲觀態度，其中花旗維持(chi)金(jin)地(di)集(ji)團(tuan)賣出評(ping)級(ji)，目標價(jia)下調至3.1元；同時開源(yuan)證*也發布評(ping)級(ji)報告稱(cheng)，“將金(jin)地(di)集(ji)團(tuan)評(ping)級(ji)調低至‘增持(chi)’”。

頂著內外壓(ya)力(li)，一場交接班儀式(shi)已悄然拉開帷幕(mu)。

隨著(zhu)3月(yue)(yue)18日金地(di)集團(tuan)披露的(de)人事(shi)(shi)變(bian)動名單，原(yuan)計劃(hua)去年5月(yue)(yue)開展的(de)董事(shi)(shi)會(hui)(hui)換(huan)屆(jie)終于落地(di)。據公告顯示，金地(di)集團(tuan)董事(shi)(shi)會(hui)(hui)選(xuan)(xuan)舉(ju)徐家(jia)俊為第九屆(jie)董事(shi)(shi)會(hui)(hui)董事(shi)(shi)長(chang)，選(xuan)(xuan)舉(ju)季彤為第九屆(jie)董事(shi)(shi)會(hui)(hui)副董事(shi)(shi)長(chang)。

盡管(guan)“靴子”落地，但新任董事(shi)長徐(xu)家俊肩上的(de)擔子可不輕(qing)。

01

“雙俊”交替，重心轉變

據公開(kai)資料(liao)顯示，金地(di)(di)集團成立于(yu)1996年2月(yue)，2001年4月(yue)在上交所上市，后(hou)經過多次注冊變(bian)更及股*期*行權后(hou)，截(jie)至2023年底無控股股東及實際控制人，富德生(sheng)命人壽持股21.69%，為第一大(da)股東。目前金地(di)(di)集團業(ye)務涵蓋房地(di)(di)產開(kai)發(fa)、商用地(di)(di)產及產業(ye)園(yuan)鎮開(kai)發(fa)運營、房地(di)(di)產金融(rong)和物(wu)業(ye)服務等。

對比前后，金(jin)地(di)集團此(ci)次(ci)換屆(jie)頗具(ju)看點。

金地(di)集團新一屆董(dong)(dong)(dong)事會將由(you)11位董(dong)(dong)(dong)事組成，其中(zhong)大股東富德生命人壽占3席(xi)，第二大股東國資福田投控占2席(xi)，金地(di)經(jing)營團隊2席(xi)，提名獨立董(dong)(dong)(dong)事候選(xuan)人4席(xi)。此外，金地(di)董(dong)(dong)(dong)事會還增加了一位中(zhong)小(xiao)股東代表董(dong)(dong)(dong)事，以更好(hao)地(di)保(bao)障(zhang)中(zhong)小(xiao)股東的(de)權(quan)益。

可以很清(qing)楚(chu)的看(kan)出(chu)，換屆之前金地(di)集團(tuan)董事會(hui)成員以經營管理(li)團(tuan)隊(dui)為核(he)心，充分體(ti)現(xian)了股東(dong)方對管理(li)團(tuan)隊(dui)的信(xin)任；但換屆之后(hou)的董事會(hui)成員涉及(ji)范(fan)圍眾多，包含了險(xian)資、國(guo)資、職(zhi)業經理(li)人、職(zhi)工代表(biao)、中小股東(dong)，是體(ti)現(xian)了各(ge)方股東(dong)的支(zhi)持。

而除此之外(wai)，金(jin)地集(ji)團對于董事長的標準似乎更為“嚴苛(ke)”。

早在去年10月，金(jin)地集(ji)團就曾(ceng)發布公(gong)(gong)告表示，董(dong)(dong)事(shi)長(chang)凌克因身體原因辭任公(gong)(gong)司董(dong)(dong)事(shi)長(chang)等相關職務(wu)，由總裁黃俊(jun)燦(can)代(dai)為行使(shi)公(gong)(gong)司董(dong)(dong)事(shi)長(chang)職務(wu)。而在黃俊(jun)燦(can)代(dai)理董(dong)(dong)事(shi)長(chang)職務(wu)的(de)(de)短短幾個月內，金(jin)地集(ji)團各(ge)項(xiang)指標穩健運轉，保障了公(gong)(gong)司生產經營和現(xian)(xian)金(jin)流(liu)安(an)全。但如此表現(xian)(xian)卻沒(mei)有(you)贏來股東的(de)(de)支持，反(fan)而因為過分“嚴謹”“細致”而遭(zao)到股東方反(fan)對，極力主張董(dong)(dong)事(shi)長(chang)另換他人(ren)。

似(si)乎對股(gu)東方(fang)來說(shuo)，在當前(qian)嚴峻(jun)的市(shi)場環(huan)境下(xia)，金地集團未來的發展(zhan)更(geng)需要一位資(zi)(zi)本運(yun)作和融資(zi)(zi)協(xie)調能力更(geng)強(qiang)的董事長來引領公司(si)前(qian)行，而并(bing)非謹慎、穩健運(yun)行。

而這兩點需求(qiu)卻是在徐家俊(jun)身上體現的(de)淋(lin)漓盡致，外界更(geng)是給他貼上了“熟諳(an)資本市(shi)場”、“溝通能力很(hen)強”的(de)標簽。

據悉，徐家俊于(yu)1978年(nian)6月生，上(shang)海財經大學管理(li)(li)學碩士，歷任金(jin)(jin)地(di)(di)(di)集團行(xing)政管理(li)(li)部副(fu)總(zong)經理(li)(li)、監(jian)事(shi)會職工代表監(jian)事(shi)、人力資源部總(zong)經理(li)(li)、第九屆(jie)董事(shi)會董事(shi)、高(gao)級副(fu)總(zong)裁(cai)、董事(shi)會秘書，兼任金(jin)(jin)地(di)(di)(di)商置(zhi)（主要負(fu)責金(jin)(jin)地(di)(di)(di)集團的商業地(di)(di)(di)產(chan)、產(chan)業地(di)(di)(di)產(chan)、租賃住宅業務）行(xing)政總(zong)裁(cai)，至今(jin)已服務金(jin)(jin)地(di)(di)(di)集團20余年(nian)。可(ke)以(yi)說，在徐家俊的帶(dai)領下，金(jin)(jin)地(di)(di)(di)商置(zhi)實現了規模、盈利能力和市值的持續增長，2023年(nian)以(yi)總(zong)收入174.52億元(yuan)的業績再創新(xin)高(gao)。

02

營利雙降，都是減值惹的“禍”

2023年(nian)，金地(di)集團實現營業收入981.25億元，同(tong)(tong)比下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)18.37%；房地(di)產項目結(jie)算面積(ji)486.34萬平方米，同(tong)(tong)比下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)21.13%；結(jie)算收入854.69億元，同(tong)(tong)比下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)21.72%。受(shou)市場(chang)下(xia)(xia)行影響(xiang)，金地(di)集團實現歸屬于(yu)上市公(gong)司股(gu)東的凈利潤8.88億元，同(tong)(tong)比下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)85.48%。

對于(yu)此次虧(kui)損，金(jin)地(di)(di)集團解釋稱，“公司房地(di)(di)產業務結轉規模減少，并且為加快銷售及現金(jin)回籠，根據市(shi)場(chang)情況動態調整經營(ying)及銷售策略，結轉收(shou)入的(de)房地(di)(di)產項目毛(mao)利水平較上年同期有所下降，以及結合當前市(shi)場(chang)變化對部(bu)分(fen)項目計提(ti)資產減值準備。”

簡單(dan)來看(kan)，歸結(jie)為兩(liang)點，一是(shi)大額計提減值(zhi)準備，二是(shi)銷售承壓。

金地(di)集(ji)團因對未來房價(jia)(jia)、地(di)價(jia)(jia)下跌的擔憂，計(ji)提了大額(e)減值(zhi)準備。

2023年(nian)金地集(ji)團(tuan)計(ji)(ji)提(ti)資產(chan)(chan)減(jian)值準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備37.86億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，包括12.47億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)信用損失準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備、25.39億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)存貨跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備，這直接導致歸母(mu)凈利潤減(jian)少29.91億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。去年(nian)也(ye)不例外，共計(ji)(ji)提(ti)資產(chan)(chan)減(jian)值準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備49.61億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，其中(zhong)包括計(ji)(ji)提(ti)信用損失準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備12.71億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，存貨跌價準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備35.22億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，固定資產(chan)(chan)減(jian)值準(zhun)(zhun)(zhun)(zhun)備1.68億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，導致該年(nian)歸母(mu)凈利潤減(jian)少38.78億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，使(shi)其增收不增利。

可以預見的是，短期(qi)內房地(di)產行(xing)業景氣(qi)度仍(reng)較差，金地(di)集團(tuan)的減值仍(reng)有一定(ding)不(bu)確定(ding)性。

另外，以去年(nian)經營(ying)數據來(lai)(lai)看，全(quan)年(nian)金(jin)(jin)(jin)地集團累(lei)(lei)計(ji)(ji)實(shi)現簽(qian)約(yue)(yue)面(mian)積和(he)簽(qian)約(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)額分別同(tong)比下(xia)降14.01%、30.77%至(zhi)877萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)、1535.5億元。而(er)事實(shi)上，自2022年(nian)以來(lai)(lai)金(jin)(jin)(jin)地集團的(de)銷售情(qing)況持續低迷(mi)，全(quan)年(nian)累(lei)(lei)計(ji)(ji)實(shi)現簽(qian)約(yue)(yue)面(mian)積、簽(qian)約(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)額同(tong)比下(xia)降25.94%、22.64%至(zhi)1019.8萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)、2218.1億元。2024年(nian)延續了下(xia)行趨勢，金(jin)(jin)(jin)地集團前(qian)兩個月累(lei)(lei)計(ji)(ji)實(shi)現簽(qian)約(yue)(yue)面(mian)積、簽(qian)約(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)額分別同(tong)比下(xia)降58.95%、55.83%至(zhi)56.9萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)、106.0億元。

03

瘋狂拿地或為一大“敗筆”，籌資能力持續下滑

金地集團還(huan)有一點“失誤”那(nei)就是拿(na)地不(bu)止，同時(shi)布(bu)局的(de)部分城市(shi)市(shi)場環境較差，未來項目去化(hua)及回款將(jiang)受到一定影(ying)響。

2023年金地(di)集(ji)團仍保持(chi)較大的(de)拿地(di)規模，在上海(hai)、杭(hang)州、南京(jing)、西安等核心城市共新增土(tu)地(di)儲(chu)備約(yue)95萬(wan)平(ping)方米，總投資額約(yue)125億元；期末總土(tu)地(di)儲(chu)備約(yue)4，100萬(wan)平(ping)方米，權益土(tu)地(di)儲(chu)備約(yue)1，800萬(wan)平(ping)方米，其中(zhong)，一、二線城市占比約(yue)73%。

值(zhi)得一提(ti)的(de)是(shi)，金地集團(tuan)部分項目所在城市(shi)及區(qu)域的(de)市(shi)場環境較(jiao)差，去(qu)化速度(du)較(jiao)慢，拖累其項目資金周轉速度(du)。

如(ru)此大(da)(da)規模(mo)的(de)拿地自(zi)然需要龐(pang)大(da)(da)的(de)資(zi)金(jin)去支持，然而金(jin)地集團近年來籌資(zi)能力持續下滑。

2023年，金(jin)(jin)地集(ji)團籌資(zi)活動現金(jin)(jin)流(liu)入(ru)同比大幅下降，主(zhu)要系(xi)公(gong)司(si)新開工項目減少，融(rong)資(zi)規(gui)模(mo)減少所致(zhi)，籌資(zi)活動現金(jin)(jin)流(liu)出規(gui)模(mo)仍保持(chi)高企，主(zhu)要系(xi)公(gong)司(si)償還債務規(gui)模(mo)較大所致(zhi)；籌資(zi)活動現金(jin)(jin)流(liu)連續兩(liang)年凈流(liu)出，主(zhu)要系(xi)公(gong)司(si)自有(you)資(zi)金(jin)(jin)償還債務所致(zhi)。

因籌(chou)資規模大(da)幅下(xia)滑，金地集團當前擁(yong)有的(de)現金流(liu)正(zheng)在(zai)減少，2023年末(mo)擁(yong)有的(de)貨幣同比減少45.44%至297.38億元。

但值得(de)肯定的(de)是，金地(di)集(ji)團積極償還債券(quan)，一(yi)季度公開債務將全(quan)部順利償付。

金(jin)(jin)地(di)集(ji)團(tuan)表示，“公(gong)(gong)司(si)(si)目前經營情況(kuang)穩(wen)定，按時(shi)全額償還(huan)公(gong)(gong)開市場債務融資(zi)是公(gong)(gong)司(si)(si)恪守的信用底線，公(gong)(gong)司(si)(si)將持續(xu)保(bao)持穩(wen)健經營，繼續(xu)維(wei)護全體(ti)股東(dong)及投資(zi)者的權益”。行動是最(zui)好的證明，截至目前金(jin)(jin)地(di)集(ji)團(tuan)已將“16金(jin)(jin)地(di)02”債券兌付(fu)(fu)資(zi)金(jin)(jin)本(ben)息共(gong)計(ji)約11.39億元(yuan)，全額匯入中(zhong)登(deng)公(gong)(gong)司(si)(si)指定銀行賬(zhang)戶。此外，金(jin)(jin)地(di)集(ji)團(tuan)還(huan)透露，3月24日到期的另(ling)一只中(zhong)票(piao)“21金(jin)(jin)地(di)MTN003”的兌付(fu)(fu)資(zi)金(jin)(jin)也已全部備妥，本(ben)息共(gong)計(ji)15.597億元(yuan)，公(gong)(gong)開債務的償付(fu)(fu)工作在有序(xu)鋪(pu)排中(zhong)。

整體看，此次董(dong)事會換屆“靴子”落(luo)地的積極效(xiao)應(ying)將持續(xu)釋放(fang)，但最終能否帶領(ling)金(jin)地集團(tuan)開辟一條新的道路尚需(xu)市場給出答案，我們拭目以待。